Come acquistare una proprietà in Italia

Per coloro che non ne sono a conoscenza, iniziamo col chiarire il significato del termine “diritto immobiliare”. Si tratta dell’area del diritto che regola l’acquisto, l’uso e la vendita di terreni.

Detto ciò, quando si considera l’acquisto di una casa in Italia, è fondamentale seguire il processo in tutte le sue fasi e non perdersi. Di seguito una guida sul processo di investimento immobiliare in Italia, con particolare attenzione ai diritti e le responsabilità al fine di evitare eventuali questioni legali.

Scegliere la casa o la proprietà giusta con l’aiuto di un agente immobiliare

È consigliabile trovare un agente immobiliare o un’agenzia di fiducia per un aiuto nella ricerca dell’alloggio più adatto. Questo può rendere il processo più fluido e semplificare il l’attività di ricerca, specialmente se non si sa da dove cominciare. Ciò può avvenire tramite raccomandazioni o ricerca online. È possibile rivolgersi sia a agenzie internazionali che locali.

Ispezione immobiliare

Valutazione preliminare

Una valutazione preliminare è necessaria al fine di determinare il valore dell’investimento. Un perito può condurre un’indagine sulla proprietà e redigere un rapporto che consente di prendere decisioni più informate.

Revisione della due diligence

Prima di presentare un’offerta per una proprietà, è consigliabile verificare il possesso del venditore e lo stato legale della proprietà attraverso una revisione della due diligence, controllando i registri catastali e ottenendo una copia dell’atto. Inoltre, la revisione comporta un’approfondita indagine sulla proprietà, compresi gli aspetti legali e fiscali, eventuali ipoteche o gravami e eventuali problemi potenziali legati alla costruzione o alla ristrutturazione della proprietà..

Reciprocità

Deve inoltre esserci una condizione di reciprocità tra i due paesi coinvolti.
In relazione alla legge italiana, uno straniero ha gli stessi diritti civili di un cittadino italiano se il cittadino italiano ha gli stessi diritti nella nazione di origine della persona straniera in questione. Questo vale anche per la persona giuridica straniera.

In relazione a ciò, l’Italia ha firmato Accordi Bilaterali per la Promozione e la Protezione degli Investimenti (Accordi Bilaterali sugli Investimenti o BIT). In questo caso, la condizione di reciprocità deve essere considerata verificata.

Tuttavia, il contenuto degli Accordi Bilaterali dovrebbe sempre essere verificato caso per caso.
È importante sottolineare che “straniero” si riferisce a un cittadino di una nazione che non fa parte della Comunità Europea. Nella maggior parte dei casi, questo non costituisce un ostacolo reale per gli acquirenti stranieri, ma l’assenza della condizione di reciprocità influisce sulla validità stessa del contratto, rendendo l’acquisto nullo. È possibile effettuare una semplice verifica sul sito web del Ministero degli Affari Esteri italiano, il quale viene aggiornato con frequenza.

Offerta di acquisto immobiliare (Proposta Irrevocabile di Acquisto)

Per mettere temporaneamente la proprietà fuori dal mercato, è necessaria un’offerta di acquisto immobiliare. La “Proposta Irrevocabile di Acquisto” è una dichiarazione scritta da parte del possibile acquirente al venditore per manifestare interesse nella transazione di compravendita della proprietà.

Nella proposta viene stabilito una scadenza che obbliga il proponente per un determinato periodo di tempo; il venditore è libero di valutare altre offerte prima della scadenza specificata nell’atto. La proposta vincola solo il proponente. Prima di accettare formalmente la proposta, il venditore può valutare altre offerte e scegliere quella che ritiene più conveniente. La proposta decadrebbe se, alla data stabilita nella proposta, il venditore non l’avesse accettata.
Se il venditore accetta, il documento diventa un contratto preliminare di compravendita. La somma pagata come caparra viene detratta dal prezzo finale.

La proposta irrevocabile di acquisto deve contenere:

– i dati catastali della proprietà
– informazioni riguardanti la provenienza della proprietà (come acquisto, donazione, eredità, ecc.)
– la situazione urbanistica della proprietà, indicando le autorizzazioni e le certificazioni, i permessi di costruzione, le condonazioni o le sanatorie
– il prezzo offerto
– indicazione del tempo limite entro il quale la proposta mantiene la sua validità

Di solito, insieme alla proposta, viene consegnata una somma di denaro come caparra. La caparra rimarrà bloccata fino alla scadenza o all’accettazione della proposta irrevocabile. In caso di mancata accettazione, la caparra dovrà essere restituita. Tuttavia, è possibile che in caso di recesso ingiustificato da parte del proponente, il denaro non venga restituito.

Normalmente, l’importo da pagare come caparra varia in relazione al valore della proprietà. Di solito corrisponde a circa il 10% del prezzo della proprietà.

Sebbene l’offerta di acquisto non obblighi le parti a finalizzare l’accordo di vendita e acquisto definitivo, può produrre effetti legalmente vincolanti. Ecco perché si consiglia all’acquirente di fare attenzione al momento della firma, altrimenti il denaro versato non sarà restituito.

Caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria è una sorta di deposito. Consiste in una somma di denaro che serve a dimostrare la serietà dell’acquirente nell’intenzione di acquistare la proprietà. Al momento della conclusione del contratto, una delle parti consegna all’altra una somma di denaro o una quantità di altre cose fungibili. In caso di adempimento degli obblighi, la caparra sarà restituita o compensata con la prestazione dovuta.

Inoltre, se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra parte può recedere dal contratto, trattenendo la caparra; ma se la parte che l’ha ricevuta è inadempiente, l’altra parte può recedere dal contratto e richiedere il doppio della caparra. Se, tuttavia, la parte che non è inadempiente preferisce l’adempimento o la risoluzione del contratto, i danni saranno regolati dalle norme generali.

Quindi, se la caparra viene data per un contratto di compravendita, se il contratto ha successo, la caparra sarà trattata come un anticipo sul prezzo di vendita della proprietà; se, invece, il contratto non si concretizza, la caparra diventerà una clausola penale diventando un risarcimento per la parte danneggiata. Se è il venditore ad essere inadempiente, il venditore dovrà restituire al compratore il doppio della caparra; se è l’acquirente a mancare ai suoi doveri, il venditore tratterrà la caparra.

Contratto preliminare

Il contratto preliminare, detto anche “compromesso“, viene frequentemente (e impropriamente) utilizzato per riferirsi a un contratto preliminare di vendita, in particolare quando coinvolge beni immobili. È un accordo con il quale le parti, l’acquirente e il venditore, intendendo concludere una futura compravendita, si obbligano a stipulare il contratto definitivo di vendita.

Gli effetti della vendita, come il trasferimento di proprietà, il pagamento del prezzo, la consegna del bene e così via, si producono solo con la conclusione del contratto definitivo. Con il “compromesso” le parti firmano un vero contratto (il preliminare di vendita, appunto), in cui si impegnano a concludere il contratto di vendita definitivo in una data successiva.

Il contratto preliminare di vendita è molto utile perché consente di soddisfare alcune esigenze rilevanti:

– permette alle parti di vincolarsi reciprocamente per il futuro, ossia assicura che nessuna di esse possa evitare di concludere il contratto definitivo
– consente inoltre di sfruttare il tempo tra il preliminare e l’accordo finale, al fine di mettere in atto una serie di adempimenti necessari per la vendita

Gli elementi fondamentali che il preliminare di vendita immobiliare deve avere sono:

– il consenso delle parti
– la forma scritta
– l’indicazione precisa dell’immobile da vendere (indirizzo, tipo, dati catastali…)
– il prezzo

L’accordo preliminare deve essere registrato. Le tasse da pagare sono:

– l’imposta di registro, dovuta in una somma fissa di 200,00 euro;
– il bollo (16,00 euro per ogni 4 pagine dell’atto e comunque ogni 100 righe, o 155,00 euro se l’atto è notarile).

È possibile che le parti concordino il pagamento di una caparra al momento del “compromesso”.

Se il preliminare è stato concluso mediante atto pubblico davanti al notaio, è possibile procedere con la sua trascrizione.

In questo caso, gli effetti sono:

– si evitano problemi legali nel caso in cui il venditore concordi anche con terze parti il trasferimento dello stesso immobile a loro. Se precedentemente, la trascrizione effettuata dall’acquirente può essere validamente opposta alle terze parti, salvaguardando l’acquisto futuro
– un ulteriore vantaggio è che la trascrizione del contratto definitivo (o della sentenza che lo sostituisce, se non è stato concluso) ha un effetto di “riserva” (art. 2645 bis, secondo comma, Codice Civile), rendendo l’acquisto retroattivo alla data di trascrizione del preliminare, come se la vendita fosse stata conclusa allora
– tuttavia, c’è un aspetto da considerare: gli effetti della trascrizione cessano entro un anno dalla data concordata per la stipula del contratto definitivo e, in ogni caso, entro tre anni dalla stessa trascrizione.

Richiesta di mutuo

In Italia, se sei un cittadino straniero e desideri richiedere un mutuo per l’acquisto di una casa, dovrai soddisfare alcuni requisiti. Tutti i documenti necessari per avviare le procedure di valutazione dovranno essere tradotti in italiano.

Per quanto riguarda i documenti, è necessario fare una distinzione. Esistono due categorie di stranieri:

– cittadini stranieri immigrati che sono residenti legali in Italia e hanno un regolare contratto di lavoro devono soddisfare i seguenti requisiti: 2 anni di residenza in Italia e un contratto di lavoro di almeno 6 mesi.

Qualora ci fossero queste condizioni, sono necessari alcuni documenti per fare richiesta di mutuo:
– residenza in corso di validità o permesso di soggiorno
– conto bancario o postale, a nome del richiedente
– certificato che attesta il periodo di tempo trascorso dalla data in cui risiedi in Italia
– copia del contratto di lavoro
– certificazione dello stato di reddito

– per i cittadini stranieri immigrati che non risiedono permanentemente in Italia, la documentazione in questo caso includerà: contratto di lavoro, conto bancario o postale presso la banca presso cui si richiede il prestito e codice fiscale.

Per riassumere, al fine di richiedere il mutuo, è necessario fornire alla banca i seguenti documenti:
• codice fiscale
• dichiarazione dei redditi dei due anni precedenti
• prova di liquidità finanziaria personale (estratti conto bancari) nonché dettagli di tutti i beni personali
• tutta la documentazione pertinente della casa (atto di provenienza, planimetria, visura, contratto preliminare firmato e/o offerta di acquisto vincolante)

Da prendere in considerazione è l’impatto della conversione in euro e il tasso di cambio che sarà determinante per stabilire l’importo della rata del mutuo. Pertanto, sarà importante verificare l’effettiva capacità di sostenere finanziariamente il prestito.

In merito alle banche che permettono mutui per on residenti: ci sono generalmente due opzioni:
– banche italiane con filiali nel paese estero di residenza
– banche straniere con filiali in Italia

Quindi, è possibile per i cittadini stranieri ottenere un mutuo in Italia?
Sì, anche i cittadini stranieri non residenti o residenti in Italia possono ottenere un mutuo in Italia. Tuttavia, a causa della crisi economica e delle nuove normative antiriciclaggio, negli ultimi anni le banche italiane hanno reso più rigorose le proprie politiche di mutuo, soprattutto nel caso dei non residenti italiani, a causa della responsabilità personale del direttore di banca nel verificare l’origine dei fondi utilizzati per l’acquisto della proprietà. Inoltre, le proprietà non vengono più considerate come sufficiente garanzia.

Codice fiscale

In Italia, il codice fiscale è un numero di identificazione fiscale che serve a identificare individui ed enti nei loro rapporti con la pubblica amministrazione italiana. Per quanto riguarda gli individui, è generalmente composto da 16 caratteri alfanumerici, mentre per gli enti è composto da 11 cifre.

Il codice fiscale viene assegnato alla nascita o all’incorporazione per associazioni ed enti. Inoltre, riguarda tutti i contribuenti non individuali con un numero di partita IVA (trust, organizzazioni stabili, società e tra di esse società di capitali, società tra professionisti, associazioni con partita IVA, fondazioni).

Ad esempio, per aprire un conto bancario italiano, ereditare una proprietà italiana, registrare un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile, completare un atto di vendita, attivare le utenze e ottenere un mutuo italiano è necessario avere un codice fiscale italiano.

Mentre il codice fiscale viene assegnato di default ai cittadini italiani al momento della nascita, viene assegnato su richiesta ai residenti non italiani. I cittadini stranieri possono richiedere un codice fiscale italiano presso qualsiasi ufficio diplomatico o consolare italiano o presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate italiana.

Contratto definitivo di vendita o “Rogito notarile” e notaio.

Il notaio redigerà il rogito notarile sulla base dell’accordo preliminare. Questo atto, conosciuto come “atto di compravendita”, contiene tutti i dettagli rilevanti dell’immobile, delle parti coinvolte e di eventuali condizioni o restrizioni.

Il notaio effettua diverse verifiche e controlli prima della firma del rogito definitivo. Ciò include la verifica della storia di appartenenza della proprietà, di eventuali ipoteche o gravami e dell’adempimento dei requisiti legali.

Registrazione dell’immobile presso il catasto

Dopo aver firmato il contratto di compravendita, il notaio è responsabile di registrare l’immobile presso il Catasto. Il notaio provvederà a presentare la documentazione necessaria, inclusa l’atto di vendita e altri moduli richiesti, presso l’ufficio del Catasto locale. Una volta ricevuta la documentazione, il Catasto la esamina e la elabora. Al termine del processo, il Catasto rilascerà un certificato di registrazione (visura catastale) che conferma l’avvenuta registrazione dell’immobile a tuo nome.

Per riassumere, i documenti necessari per acquistare e possedere un immobile in Italia saranno: il contratto di compravendita, il codice fiscale, l’atto di proprietà dal venditore per dimostrare che l’acquirente è il legittimo proprietario dell’immobile, documenti catastali dall’ufficio del catasto locale per conoscere i confini e tutti gli altri dettagli legali, permessi di costruzione se sono previste ristrutturazioni, e eventualmente il certificato energetico, che attesta l’efficienza energetica dell’immobile.

Dopo l’acquisto seguono le imposte

Dopo l’acquisto di un immobile in Italia, è vero che dovrai considerare diverse tasse legate alla proprietà. È importante comprendere queste imposte per pianificare adeguatamente le tue finanze. Ecco alcune tasse comuni che potresti incontrare:

– Imposta Municipale Unica (IMU): pagata annualmente al comune locale in cui si trova l’immobile l’IMU viene calcolata in base al valore catastale dell’immobile, che è un valore stimato dell’immobile determinato dal governo. La tariffa e il metodo di calcolo possono variare tra i diversi comuni.
– Imposta di Registro: questa è l’imposta di registro pagata durante il trasferimento della proprietà. La tariffa è tipicamente un percentuale del valore dichiarato dell’immobile o del prezzo di vendita, a seconda di quale sia il valore più elevato. La tariffa esatta dipende da fattori come l’uso previsto dell’immobile (abitazione principale, seconda casa o proprietà d’investimento).
– Imposta sul Valore Aggiunto (IVA): l’IVA, o Imposta sul Valore Aggiunto, viene applicata alla vendita di immobili di nuova costruzione o soggetti a sostanziali lavori di ristrutturazione o, in alternativa, quando il venditore è una società. Attualmente, l’aliquota IVA sugli immobili residenziali è del 10%. Tuttavia, è importante notare che questa imposta non si applica agli immobili usati in vendita. Scopri di più sulla conformità all’IVA in Italia
– Tassa di Iscrizione Ipotecaria e Catastale: queste sono le spese di registrazione pagate presso il Registro Immobiliare e il Registro Ipotecario. Le spese sono generalmente calcolate come una percentuale del valore dell’immobile o dell’importo del mutuo e servono per registrare la proprietà e l’eventuale ipoteca associata.
– Tassa per l’Ocupazione di Suolo Pubblico (TOSAP): se hai intenzione di utilizzare spazi esterni, come terrazze o cortili, per attività commerciali, potresti essere soggetto a questa tassa. La tariffa e le condizioni variano a seconda del comune.
– Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche (IRPEF): questa è l’imposta sul reddito personale pagata annualmente in base al tuo reddito, compresi gli eventuali redditi da affitto generati dalla proprietà. La tariffa varia a seconda della fascia di reddito. Scopri di più in merito all’IRPEF.

È importante notare che le aliquote fiscali e le normative possono cambiare, pertanto è consigliabile consultare un professionista fiscale locale o un avvocato immobiliare italiano che possa fornire informazioni e orientamenti aggiornati specifici per la tua situazione. Essi possono aiutarti a comprendere i tuoi obblighi fiscali e garantire il rispetto delle leggi fiscali italiane.

Ma perché scegliere un avvocato immobiliare per aiutarti con l’acquisto?

Sceglilere un avvocato immobiliare per assistenza durante l’acquisto di una proprietà può essere vantaggioso per diverse ragioni:

– Competenza legale: le transazioni immobiliari coinvolgono documentazione e processi legali complessi. Un avvocato immobiliare ha conoscenze specializzate e competenze in questo ambito legale. Possono revisionare i contratti, individuare potenziali problemi e garantire che tutti gli aspetti legali della transazione siano gestiti correttamente.
– Revisione e negoziazione dei contratti: quando si acquista una proprietà, è probabile che si incontrino vari contratti e accordi, come accordi di acquisto, documenti di titolo, contratti ipotecari e altro ancora. Un avvocato immobiliare può esaminare attentamente questi documenti, spiegarti le loro implicazioni e negoziare condizioni favorevoli per tuo conto. Possono proteggere i tuoi interessi e aiutarti a comprendere le conseguenze legali degli accordi che stai stipulando.
– Ricerca del titolo e assicurazione: un avvocato immobiliare può effettuare una ricerca approfondita del titolo per garantire che la proprietà che stai acquistando abbia un titolo chiaro e sia priva di ipoteche, controversie o altri gravami legali.
– Diligenza dovuta: gli avvocati immobiliari possono aiutarti a svolgere una diligente indagine sulla proprietà. Possono indagare sulle normative urbanistiche, preoccupazioni ambientali, tasse immobiliari e altri aspetti legali che potrebbero influire sulla tua decisione di acquisto. Ciò garantisce che tu sia pienamente informato sullo stato legale della proprietà prima di completare la transazione.
– Processo di chiusura: il processo di chiusura coinvolge una notevole quantità di documentazione, inclusa la finalizzazione dell’accordo di acquisto, i documenti ipotecari, il trasferimento del titolo e varie presentazioni legali. Un avvocato immobiliare può guidarti in questo processo, garantendo che tutti i documenti necessari siano preparati, revisionati e firmati correttamente. Possono anche partecipare alla chiusura per tuo conto per affrontare eventuali problemi dell’ultimo minuto che potrebbero sorgere.

In definitiva, coinvolgere un avvocato immobiliare ti fornisce una guida professionale e tranquillità durante l’intero processo di acquisto della proprietà. Possono aiutarti a navigare nelle complessità legali, proteggere i tuoi diritti e garantire che la transazione proceda senza intoppi.

Benefici dell’investire nell’immobiliare italiano

A questoounto la domanda è: perchè investire nel mercato immobiliare italiano?

L’immobiliare italiano offre immobili accessibili ma di alto valore che hanno il potenziale per aumentare di valore nel tempo. Con l’aumentare della domanda di proprietà, soprattutto in località famose, anche i valori immobiliari aumentano, garantendo un ritorno sull’investimento (ROI) che misura l’efficienza economica di una transazione finanziaria. In effetti, l’immobiliare italiano ha una media di ROI elevata del 22%. Inoltre, secondo l’ISTAT recente, nel terzo trimestre del 2021 l’Indice dei Prezzi delle Abitazioni (IPA), che misura l’evoluzione dei prezzi di mercato di tutte le proprietà residenziali acquistate da nuclei familiari, è aumentato del 4,2% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente.

Inoltre, il governo italiano ha introdotto nuove politiche in materia di detrazioni fiscali e incentivi statali al fine di incentivare i lavori di ristrutturazione, al fine di aumentare i livelli di efficienza energetica nelle abitazioni. Le nuove politiche includono il bonus ristrutturazione, il bonus facciate e il Superbonus del 110%, solo per citarne alcuni.

Il turismo è un altro aspetto rilevante da prendere in considerazione. La casa oggetto dell’investimento può essere utilizzata come casa vacanze o come meta di pensionamento, ma può anche generare un reddito passivo attraverso l’affitto quando non viene utilizzata. Infatti, l’Italia è una delle destinazioni più popolari per i turisti, il che assicura una forte domanda di proprietà in affitto durante tutto l’anno.

Ultimo ma non meno importante, il costo della vita accessibile in un paese che è una delle destinazioni turistiche più famose, ricco di cultura, architetture mozzafiato, paesaggi incantevoli e cibo delizioso. La qualità della vita in Italia è piuttosto elevata. Di conseguenza, investire nell’immobiliare può offrire all’investitore l’opportunità di godere e far parte di questo stile di vita.

Contattaci per un’esperta assistenza legale nell’acquisto di proprietà in Italia.