Cómo comprar una propiedad en Italia

Para aquellos que no lo sepan, comencemos aclarando el significado del término “derecho inmobiliario”. Es el área del derecho que regula la compra, uso y venta de tierras.
Dicho esto, al considerar la compra de una casa en Italia, es crucial seguir el proceso en todos sus pasos y no perderse en él. A continuación, una guía a través del proceso sobre cómo invertir en bienes raíces en Italia, resaltando derechos y responsabilidades, con el fin de evitar posibles problemas legales.

Elegir la casa o propiedad adecuada con un agente inmobiliario

Es recomendable encontrar un agente o agencia inmobiliaria de buena reputación para ayudar en la búsqueda de la vivienda más adecuada. Esto puede hacer que el proceso sea más fluido y simplificar la tarea, especialmente si no se sabe por dónde empezar. Puede ser a través de recomendaciones o mediante una búsqueda en línea. Es posible contactar tanto con agencias internacionales como locales.

Inspección de la propiedad

Evaluación preliminar

Se requiere una evaluación preliminar para determinar el valor de la inversión. Un tasador puede realizar una inspección de la propiedad y emitir un informe que permita tomar una decisión más informada.

Revisión de la debida diligencia

Antes de hacer una oferta por una propiedad, es recomendable verificar la propiedad del vendedor y el estado legal de la propiedad a través de una revisión de la debida diligencia, comprobando los registros del registro de la propiedad y obteniendo una copia de la escritura. Además, la revisión implica una investigación exhaustiva de la propiedad, incluyendo sus aspectos legales y fiscales, cualquier gravamen o carga, y cualquier posible problema con la construcción o renovación de la propiedad.

Reciprocidad

También debe existir una condición de reciprocidad entre los dos países involucrados. Según la ley italiana, un extranjero tiene los mismos derechos civiles que un ciudadano italiano si el ciudadano italiano tiene los mismos derechos en la nación del extranjero. Esto también se aplica a las personas jurídicas extranjeras.

En relación a esto, Italia ha firmado Acuerdos Bilaterales de Promoción y Protección de Inversiones (Tratados Bilaterales de Inversiones o BIT). En este caso, la condición de reciprocidad se considera verificada.

Sin embargo, el contenido de los Acuerdos Bilaterales siempre debe verificarse caso por caso. Cabe señalar que extranjero significa ciudadano de una nación que no forma parte de la Comunidad Europea. En la mayoría de los casos, esto no es un obstáculo real para los compradores extranjeros, pero la falta de la condición de reciprocidad afecta la validez del contrato en sí, lo que hace que la compra sea nula. Se puede realizar una simple verificación en el sitio web del Ministerio de Asuntos Exteriores de Italia, el sitio se actualiza con frecuencia.

Oferta de compra de la propiedad («Proposta Irrevocabile di Acquisto»)

Para sacar temporalmente la propiedad del mercado, es necesario realizar una Oferta de Compra de la Propiedad. La «Proposta Irrevocabile di Acquisto» es una declaración por escrito del posible comprador al vendedor para mostrar interés en la transacción de compra y venta de la propiedad.

Se establece un plazo en la propuesta que vincula al proponente por un cierto período de tiempo; el vendedor es libre de evaluar otras ofertas antes de la fecha límite especificada en el contrato. La propuesta solo vincula al proponente. El vendedor, antes de aceptar formalmente la propuesta, puede evaluar otras ofertas y elegir la que considere más conveniente. La propuesta caduca si en la fecha establecida en la propuesta el vendedor no ha aceptado.
Si el vendedor acepta, el documento se convierte en un contrato preliminar de compra y venta. El dinero pagado como depósito se deduce del precio final.

La propuesta de compra irrevocable debe contener:

– los datos catastrales de la propiedad.
– información sobre la procedencia de la propiedad (como compra, donación, herencia, etc.)
– la situación de planificación urbana de la propiedad, indicando las autorizaciones y certificaciones, permisos de construcción, condonaciones o amnistías.
– el precio ofrecido
– indicación del plazo dentro del cual la propuesta mantiene su efectividad.

Por lo general, junto con la propuesta, se entrega una suma de dinero como depósito. El depósito quedará bloqueado hasta el vencimiento o la aceptación de la propuesta irrevocable. En caso de no aceptación, la «caparra» debe ser devuelta. Sin embargo, es posible que en caso de retiro injustificado por parte del proponente, el dinero no sea devuelto.

Normalmente, el monto a pagar como depósito varía en relación con el valor de la propiedad. Por lo general, equivale aproximadamente al 10% del precio de la propiedad.

Aunque la oferta de compra no obliga a las partes a finalizar el contrato de compraventa definitivo, puede tener efectos legalmente vinculantes. Por eso se recomienda que el comprador tenga cuidado al firmar, de lo contrario, el dinero entregado no será devuelto.

Caparra confirmatoria

La «caparra confirmatoria» es una especie de depósito. Consiste en una suma de dinero que sirve para demostrar la seriedad del comprador en su intención de comprar la propiedad. En el momento de la celebración del contrato, una de las partes entrega a la otra una suma de dinero u otras cosas fungibles. En caso de cumplimiento de las obligaciones, la caparra se devolverá o se compensará con el rendimiento debido.

Además, si la parte que dio la caparra está en incumplimiento, la otra parte puede retirarse del contrato, conservando el depósito; pero si la parte que lo recibió está en incumplimiento, la otra parte puede retirarse del contrato y exigir el doble de la caparra. Sin embargo, si la parte que no está en incumplimiento prefiere el cumplimiento o la terminación del contrato, los daños se regirán por las reglas generales.

Así, si la caparra se otorga para un contrato de compra y venta, si el contrato se lleva a cabo con éxito, la caparra se considerará un anticipo del precio de venta de la propiedad; si, por otro lado, el contrato no se materializa, la caparra se convertirá en una cláusula penal que se convierte en una compensación para la parte perjudicada. Si es el vendedor quien incumple, el vendedor debe devolver al comprador el doble de la caparra; si es el comprador quien incumple con sus obligaciones, el vendedor retendrá la caparra.

Contrato preliminar

El contrato preliminar, «contratto preliminare» o también llamado «compromesso«, se utiliza con frecuencia (y de forma incorrecta) para referirse a un contrato preliminar de venta, más específicamente aquel que involucra bienes raíces. Es un acuerdo mediante el cual las partes, el comprador y el vendedor, con la intención de concluir una futura compra y venta, se comprometen a celebrar el contrato de compraventa final.
Los efectos de la venta, como la transferencia de propiedad, el pago del precio, la entrega de la propiedad, y otros, solo se producen con la conclusión del contrato final. Con el «compromesso», las partes firman un contrato real (el contrato preliminar de venta, precisamente), en el cual se comprometen a celebrar el contrato de compraventa final en una fecha posterior.

El contrato preliminar de venta es muy útil, ya que permite cumplir con algunas necesidades relevantes:

– permite que las partes se comprometan entre sí para el futuro, es decir, asegurando que ninguna de ellas pueda evitar la conclusión del contrato final.
– también permite aprovechar el tiempo entre el contrato preliminar y el contrato final para llevar a cabo una serie de cumplimientos necesarios para la venta.

Los elementos fundamentales que debe tener el contrato preliminar de venta de bienes raíces son:

– el consentimiento de las partes
– la forma escrita
– la especificación exacta del bien raíz a vender (dirección, tipo, datos catastrales, etc.)
– el precio

El acuerdo preliminar debe ser registrado. Los impuestos a pagar son:

– impuesto de registro o «imposta di registro«, que se debe pagar en una cantidad fija de 200,00 euros.
– impuesto de timbre (16,00 euros por cada 4 páginas del contrato y, en cualquier caso, cada 100 líneas, o 155,00 euros si el contrato es notarial).

Es posible que las partes acuerden el pago de una «caparra» o depósito al momento de la conclusión del «compromesso«.
Si el contrato preliminar se concluyó mediante escritura pública ante un notario, es posible proceder con su transcripción.

En este caso, los efectos son:

– se evitan problemas legales en caso de que el vendedor también acuerde transferir la misma propiedad a terceros. Si la transcripción se realiza previamente por el comprador, puede oponerse válidamente a los terceros, salvaguardando la compra futura
– una ventaja adicional es que la transcripción del contrato final (o de la sentencia que sustituye al contrato final no concluido, si corresponde) tiene un efecto de «reserva» (artículo 2645 bis, segundo párrafo, Código Civil), haciendo que la compra retroceda a la fecha de transcripción del contrato preliminar, como si la venta se hubiera concluido entonces
– sin embargo, hay un aspecto a considerar: los efectos de la transcripción cesan dentro de un año desde la fecha acordada para la celebración del contrato definitivo, y en cualquier caso dentro de los tres años de la propia transcripción.

Solicitud de hipoteca

En Italia, si eres ciudadano extranjero y deseas solicitar una hipoteca para comprar una casa, debes cumplir con algunos requisitos.

Todos los documentos necesarios para iniciar los procedimientos de evaluación deberán ser traducidos al italiano.

En cuanto a los documentos, se debe hacer una distinción. Hay dos categorías de extranjeros:

– ciudadanos inmigrantes que son residentes legales en Italia y tienen un contrato de trabajo regular deben cumplir con los siguientes requisitos: 2 años de residencia en Italia y un contrato de trabajo de al menos 6 meses.

Si se cumplen estas condiciones, se requieren algunos documentos para solicitar la hipoteca:
– permiso de residencia actual o «permesso di soggiorno»
– cuenta bancaria o postal, a nombre del solicitante
– certificado que indique el período de tiempo desde el cual ha estado residiendo en Italia
– copia del contrato de trabajo
– certificación del estado de ingresos

– para ciudadanos inmigrantes que no residen permanentemente en Italia, la documentación, en este caso, incluirá: contrato de trabajo, cuenta bancaria o postal del banco desde el cual se está solicitando el préstamo y «codice fiscale» (código fiscal).

En resumen, para solicitar una hipoteca, se necesita proporcionar al banco la siguiente documentación:
• un “codice fiscale”, (código fiscal)
• declaraciones de impuestos de los últimos dos años
• prueba de liquidez financiera personal (extractos bancarios) y detalles de todos los activos personales
• toda la documentación pertinente de la casa (acta de proveniencia, planos, visure, contrato preliminar firmado y/o oferta de compra vinculante)

Hay que tener en cuenta el impacto de la conversión del euro y el tipo de cambio, que serán decisivos para determinar el monto de la cuota hipotecaria. Por lo tanto, será importante verificar la capacidad real de pago del préstamo.

En cuanto a los bancos que permiten hipotecas para no residentes, generalmente hay dos opciones posibles:
– bancos italianos con sucursales en el país extranjero de residencia o
– bancos extranjeros con sucursales en Italia

Entonces, ¿es posible que los extranjeros obtengan una hipoteca en Italia?
Sí, también los extranjeros no residentes o no italianos pueden hacerlo. Sin embargo, debido a la crisis económica y a las nuevas regulaciones de prevención del blanqueo de dinero, en los últimos años los bancos italianos han endurecido su política de hipotecas, especialmente al tratar con no residentes italianos debido a la responsabilidad personal del director del banco de verificar el origen del dinero utilizado para comprar la propiedad. Además, las propiedades ya no se consideran una garantía suficiente.

Código fiscal

En Italia, el «codice fiscale» es un número de identificación fiscal que se utiliza para identificar a individuos y entidades en sus trámites con la administración pública italiana. En el caso de las personas físicas, generalmente consta de 16 caracteres alfanuméricos, mientras que para las entidades consta de 11 dígitos.

El «codice fiscale» se asigna al nacer o al constituirse para asociaciones y entidades. Además, se aplica a todos los contribuyentes no individuales con número de IVA, incluidos los fideicomisos, establecimientos permanentes, empresas (incluidas las de forma jurídica y las empresas no comerciales como las asociaciones entre profesionales), y fundaciones.

El tener un Código Fiscal italiano es necesario para diversos fines, como abrir una cuenta bancaria italiana, heredar una propiedad italiana, registrar un Contrato Preliminar de compra de propiedad, realizar una Escritura de Venta, establecer conexiones de servicios públicos y obtener una hipoteca italiana.

Si bien el Código Fiscal se asigna por nacimiento a los ciudadanos italianos, se asigna a solicitud de los residentes no italianos. Los ciudadanos extranjeros pueden solicitar un Código Fiscal italiano en cualquier oficina diplomática o consular italiana o en cualquier oficina de la Agencia de Ingresos Italiana («Agenzie delle Entrate«).

El Contrato de Compraventa Final o «Rogito notarile» y el Notario

La escritura de venta final, conocida como «rogito notarile«, será redactada por el Notario Público en base al contrato preliminar. En esta escritura se incluirán todos los detalles relevantes de la propiedad, las partes involucradas y cualquier condición o restricción acordada.

El Notario Público lleva a cabo varias verificaciones y comprobaciones antes de la firma del acto final. Esto incluye verificar el historial de propiedad de la propiedad, cualquier gravamen o carga existente, y asegurarse de cumplir con los requisitos legales.

Registrar la propiedad en el Registro de la Propiedad

Después de firmar el contrato de compraventa, el Notario Público es responsable de registrar la propiedad en el Registro de la Propiedad. Presentarán la documentación necesaria, incluyendo la escritura de compraventa y otros formularios requeridos, en la oficina local del Registro de la Propiedad. Una vez que el Registro de la Propiedad reciba la documentación, la revisarán y procesarán. Después de completar el proceso, el Registro de la Propiedad emitirá un certificado de registro (visura catastale) que confirma el registro de la propiedad a tu nombre.

En resumen, los documentos necesarios para comprar y ser propietario de una propiedad en Italia serán: el contrato de compraventa, el «codice fiscale» (código fiscal), la escritura de título del vendedor para demostrar que el comprador es el propietario legal de la propiedad, documentos catastrales del registro local para conocer los límites y otros detalles legales, permisos de construcción en caso de que se planifiquen renovaciones, y posiblemente el certificado energético, que certifica la eficiencia energética de la propiedad.

Después de la compra vienen los impuestos.

Después de comprar una propiedad en Italia, efectivamente deberás considerar varios impuestos asociados a la propiedad. Es importante comprender estos impuestos para planificar tus finanzas de manera adecuada. A continuación se presentan algunos impuestos comunes que podrías encontrar:

– Imposta Municipale Unica (IMU): este es el impuesto municipal sobre la propiedad que se paga anualmente al municipio local donde se encuentra la propiedad. El impuesto IMU se calcula en función del valor catastral de la propiedad, que es un valor determinado por el gobierno. La tasa y el método de cálculo pueden variar entre municipios.
– Imposta di Registro: este es un impuesto de registro que se paga al transferir la propiedad. La tasa suele ser un porcentaje del valor declarado de la propiedad o del precio de venta, lo que sea mayor. La tasa exacta depende de factores como el uso previsto de la propiedad (residencia principal, segunda vivienda o propiedad de inversión).
– Imposta sul Valore Aggiunto (IVA): el IVA se aplica a la venta de propiedades de nueva construcción o sustancialmente renovadas, o cuando el vendedor es una empresa. La tasa actual de IVA sobre propiedades residenciales es del 10%. Sin embargo, es importante tener en cuenta que este impuesto no se aplica a las propiedades de reventa. Obtén más información sobre el cumplimiento del IVA en Italia.
– Tassa di Iscrizione Ipotecaria e Catastale: estos son los honorarios de inscripción pagados al Registro de la Propiedad y al Registro de Hipotecas. Los honorarios suelen ser un porcentaje del valor de la propiedad o del monto de la hipoteca, y se pagan para registrar la propiedad y cualquier hipoteca asociada.
– Tassa per l’Ocupazione di Suolo Pubblico (TOSAP): si planeas utilizar espacios al aire libre, como terrazas o patios, para actividades comerciales, es posible que estés sujeto a este impuesto. La tasa y las condiciones varían según el municipio.
– Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche (IRPEF): teste es el impuesto sobre la renta personal que se paga anualmente en función de tus ingresos, incluidos los ingresos por alquiler generados por la propiedad. La tasa varía según el tramo de ingresos. Obtén más información sobre el IRPEF.

Es importante tener en cuenta que las tasas e regulaciones fiscales pueden cambiar, por lo que es recomendable consultar con un profesional de impuestos local o un abogado italiano especializado en bienes raíces que pueda proporcionarte información actualizada y orientación específica para tu situación. Ellos pueden ayudarte a comprender tus obligaciones fiscales y garantizar el cumplimiento de las leyes fiscales italianas.

¿Pero por qué elegir a un abogado especializado en bienes raíces para ayudar con la compra?

Optar por un abogado especializado en bienes raíces para ayudar con la compra de una propiedad puede ser beneficioso por varias razones:

– Experiencia legal: las transacciones inmobiliarias involucran documentación legal y procesos complejos. Un abogado especializado en bienes raíces tiene conocimientos y experiencia en esta área del derecho. Pueden revisar contratos, identificar posibles problemas y asegurarse de que todos los aspectos legales de la transacción se manejen correctamente.
– Revisión y negociación de contratos: al comprar una propiedad, es probable que encuentres diversos contratos y acuerdos, como contratos de compra, documentos de título, contratos hipotecarios y más. Un abogado especializado en bienes raíces puede revisar cuidadosamente estos documentos, explicarte sus implicaciones y negociar términos favorables en tu nombre. Pueden proteger tus intereses y ayudarte a comprender las consecuencias legales de los acuerdos en los que estás ingresando.
– Búsqueda y seguro de títulos: un abogado especializado en bienes raíces puede realizar una exhaustiva búsqueda de títulos para asegurarse de que la propiedad que estás comprando tenga un título claro y esté libre de gravámenes, disputas u otros problemas legales.
– Debida diligencia: los abogados especializados en bienes raíces pueden ayudarte a realizar una debida diligencia sobre la propiedad. Pueden investigar regulaciones de zonificación, problemas medioambientales, impuestos de propiedad y cualquier otro aspecto legal que pueda afectar tu decisión de compra. Esto ayuda a garantizar que estés completamente informado sobre el estado legal de la propiedad antes de completar la transacción.
– Proceso de cierre: el proceso de cierre implica una cantidad significativa de documentación, que incluye la finalización del contrato de compra, documentos hipotecarios, transferencia de título y varios trámites legales. Un abogado especializado en bienes raíces puede guiarte en este proceso, asegurándose de que todos los documentos necesarios se preparen, revisen y firmen correctamente. También pueden asistir al cierre en tu nombre para abordar cualquier problema de último momento que pueda surgir.

En última instancia, contar con un abogado especializado en bienes raíces te brinda orientación profesional y tranquilidad durante todo el proceso de compra de la propiedad. Pueden ayudarte a navegar por las complejidades legales, proteger tus derechos y garantizar que la transacción se lleve a cabo sin problemas.

Beneficios de invertir en bienes raíces en Italia

En este punto, la pregunta es: ¿por qué invertir en bienes raíces en Italia?

El mercado inmobiliario italiano ofrece propiedades asequibles pero con un alto valor que tienen potencial de apreciación de capital. A medida que la demanda de propiedades aumenta, especialmente en lugares famosos, los valores de las propiedades también aumentan, lo que se traduce en un retorno de inversión (ROI) que mide la eficiencia económica de una transacción financiera. De hecho, el mercado inmobiliario italiano tiene un alto promedio de ROI del 22%. Además, según el reciente informe del ISTAT, en el tercer trimestre de 2021, el Índice de Precios de la Vivienda (HPI), que mide la evolución de los precios de mercado de todas las propiedades residenciales compradas por hogares, aumentó un 4.2% en comparación con el mismo trimestre del año anterior.

Además de esto, el gobierno italiano ha introducido nuevas políticas con respecto a las deducciones fiscales y los incentivos estatales para incentivar las obras de renovación. Esto se hace con el objetivo de aumentar los niveles de eficiencia energética en los hogares. Las nuevas políticas incluyen el bono de renovación, el bono para fachadas y el Superbono del 110%, por nombrar algunos.

El turismo es otro aspecto relevante a tener en cuenta. La casa, objeto de la inversión, se puede utilizar como casa de vacaciones o como destino de retiro, y también puede generar ingresos pasivos a través de alquileres cuando no se esté utilizando. De hecho, Italia es uno de los destinos turísticos más populares, lo que garantiza una alta demanda de propiedades en alquiler durante todo el año.

Por último, pero no menos importante, el costo de vida asequible en un país que es uno de los destinos turísticos más famosos, rico en cultura, arquitectura asombrosa, paisajes impresionantes y deliciosa comida. La calidad de vida en Italia es bastante alta. Como consecuencia, invertir en bienes raíces puede brindar al inversionista la oportunidad de disfrutar y ser parte de este estilo de vida.

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