Comment acheter une propriété en Italie

Pour ceux qui ne le savent pas, commençons par clarifier la signification du terme “droit immobilier”. Il s’agit du domaine du droit qui régit l’achat, l’utilisation et la vente de terrains.
Cela étant expliqué, lorsqu’on envisage d’acheter une maison en Italie, il est essentiel de suivre le processus dans toutes ses étapes et de ne pas s’y perdre. Ci-dessous, un guide du processus pour investir dans l’immobilier en Italie, en mettant en évidence les droits et responsabilités, afin d’éviter tout problème juridique éventuel.

Choisir la bonne maison ou propriété avec un agent immobilier

Il est conseillé de trouver un agent immobilier ou une agence immobilière réputée pour vous aider à trouver le logement le mieux adapté. Cela peut rendre le processus plus fluide et simplifier la tâche, surtout si l’on ne sait pas par où commencer. On peut obtenir des recommandations ou effectuer une recherche en ligne. Il est possible de contacter des agences internationales ou locales.

Inspection de la propriété

Évaluation préliminaire

Une évaluation préliminaire est nécessaire afin de déterminer la valeur d’investissement. Un expert en évaluation peut réaliser une inspection de la propriété et fournir un rapport qui permet de prendre une décision plus éclairée.

Vérification diligente

Avant de faire une offre sur une propriété, il est conseillé de vérifier la propriété du vendeur et le statut juridique de la propriété par le biais d’une vérification diligente en consultant les registres fonciers et en obtenant une copie de l’acte de vente. De plus, cette vérification comprend une enquête approfondie de la propriété, y compris ses aspects juridiques et fiscaux, les éventuelles charges ou hypothèques, ainsi que tout problème potentiel lié à la construction ou à la rénovation de la propriété.

Réciprocité

Il doit également y avoir une condition de réciprocité entre les deux pays concernés.
Selon la loi italienne, un étranger a les mêmes droits civils qu’un citoyen italien si le citoyen italien a les mêmes droits dans le pays de l’étranger. Cela s’applique également aux personnes morales étrangères.

À cet égard, l’Italie a signé des Accords bilatéraux sur la promotion et la protection des investissements (Accords bilatéraux d’investissement ou ABIs). Dans ce cas, la condition de réciprocité est considérée comme vérifiée.

Cependant, le contenu des Accords bilatéraux doit toujours être vérifié au cas par cas.
Il convient de souligner que le terme « étranger » désigne un citoyen d’une nation qui ne fait pas partie de la Communauté européenne. Dans la plupart des cas, cela ne pose pas de réel obstacle aux acheteurs étrangers, mais l’absence de la condition de réciprocité affecte la validité du contrat lui-même, ce qui rend l’achat nul. Une simple vérification peut être effectuée sur le site web du ministère italien des Affaires étrangères, le site est régulièrement mis à jour.

L’offre d’achat immobilier (« Proposta Irrevocabile di Acquisto »)

Pour retirer temporairement la propriété du marché, une offre d’achat immobilier est nécessaire. La « Proposta Irrevocabile di Acquisto » est une déclaration écrite du futur acheteur au vendeur pour témoigner de son intérêt à conclure la transaction d’achat et de vente de la propriété.

Un délai est fixé dans la proposition, engageant le proposant pour une certaine période de temps; le vendeur est libre d’évaluer d’autres offres avant la date limite spécifiée dans l’acte. La proposition n’engage que le proposant. Avant l’acceptation formelle de la proposition, le vendeur peut évaluer d’autres offres et choisir celle qu’il juge la plus avantageuse. La proposition devient caduque si le vendeur ne l’accepte pas à la date prévue dans la proposition.
Si le vendeur accepte, le document devient un contrat préliminaire d’achat et de vente. L’argent versé en guise de dépôt est déduit du prix final.

La proposition d’achat irrévocable doit contenir :

– les données cadastrales de la propriété
– informations concernant l’origine de la propriété (achat, donation, héritage, etc.)
– la situation d’urbanisme de la propriété, en indiquant les autorisations et certifications, les permis de construire, les régularisations ou les amnisties
– le prix offert
– l’indication du délai pendant lequel la proposition reste valable

Généralement, en même temps que la proposition, une somme d’argent est remise en tant que dépôt. Le dépôt restera bloqué jusqu’à l’expiration ou l’acceptation de la proposition irrévocable. En cas de non-acceptation, la « caparra » devra être restituée. Cependant, il est possible qu’en cas de retrait injustifié du proposant, l’argent ne soit pas restitué.
Normalement, le montant à verser en tant que dépôt varie en fonction de la valeur de la propriété. Il représente généralement environ 10 % du prix de la propriété.

Bien que l’offre d’achat n’oblige pas les parties à finaliser l’accord de vente et d’achat final, elle peut produire des effets juridiquement contraignants. C’est pourquoi il est recommandé que l’acheteur fasse preuve de prudence lors de la signature, sinon l’argent versé ne sera pas restitué.

Dépôt de confirmation

Dépôt de confirmation, “Caparra confirmatoria”, est une sorte de dépôt. Il s’agit d’une somme d’argent qui sert à démontrer la sérieux de l’acheteur dans son intention d’acquérir la propriété. Au moment de la conclusion du contrat, une partie remet à l’autre une somme d’argent ou une quantité d’autres choses fongibles. En cas d’exécution des obligations, elle sera restituée ou compensée avec la prestation due.

De plus, si la partie qui a versé la « caparra » est en défaut, l’autre partie peut se retirer du contrat en conservant le dépôt ; mais si la partie qui l’a reçu est en défaut, l’autre partie peut se retirer du contrat et demander le double du dépôt. Si, cependant, la partie qui n’est pas en défaut préfère l’exécution ou la résolution du contrat, les dommages-intérêts seront régis par les règles générales.

Ainsi, si la « caparra » est donnée pour un contrat de vente, si le contrat aboutit, la « caparra » sera considérée comme un acompte sur le prix de vente de la propriété ; si, en revanche, le contrat n’aboutit pas, la « caparra » se transformera en clause pénale et deviendra une compensation pour la partie lésée. Si c’est le vendeur qui est en défaut, il devra verser à l’acheteur le double de la « caparra »; si c’est l’acheteur qui manque à ses obligations, le vendeur retiendra le dépôt.

Contrat préliminaire

Le contrat préliminaire, appelé « contratto preliminare » ou « compromesso » en italien, est fréquemment (et incorrectement) utilisé pour désigner un contrat préliminaire de vente, plus spécifiquement dans le domaine de l’immobilier. Il s’agit d’un accord par lequel les parties, l’acheteur et le vendeur, s’engagent à conclure ultérieurement un contrat final de vente.

Les effets de la vente tels que le transfert de propriété, le paiement du prix, la livraison du bien, et ainsi de suite, ne se produisent qu’avec la conclusion du contrat final. Avec le « compromesso », les parties signent un contrat réel (la vente préliminaire, précisément), dans lequel elles s’engagent à conclure le contrat final de vente à une date ultérieure.

Le contrat préliminaire de vente est très utile car il permet de répondre à plusieurs besoins importants :

– il permet aux parties de s’engager l’une envers l’autre pour l’avenir, c’est-à-dire de s’assurer que personne ne peut éviter de conclure le contrat final
– il permet également de profiter du temps entre l’accord préliminaire et l’accord final pour mettre en place toute une série de formalités nécessaires à la vente

Les éléments fondamentaux que le contrat préliminaire de vente immobilière doit comporter sont:

– le consentement des parties
– la forme écrite
– la spécification précise du bien immobilier à vendre (adresse, type, données cadastrales…)
– le prix

Le contrat préliminaire doit être enregistré. Les frais à payer sont :

– l’impôt d’enregistrement ou « imposta di registro », d’un montant fixe de 200,00 euros ;
– les droits de timbre (16,00 euros pour chaque 4 pages de l’acte et dans tous les cas tous les 100 lignes, ou 155,00 euros si l’acte est notarié).

Il est possible pour les parties de convenir du paiement d’une « caparra » ou d’un dépôt, à la conclusion du « compromesso ». Si le contrat préliminaire a été conclu par acte authentique devant le notaire, il est possible de procéder à sa transcription.

Dans ce cas, les effets sont les suivants:

– cela évite les problèmes juridiques si le vendeur convient également avec des tiers de transférer le même bien immobilier à ces derniers. Si la transcription est effectuée par l’acheteur en premier lieu, elle peut être opposée valablement aux tiers, préservant ainsi l’achat futur.
– Un autre avantage est que la transcription du contrat final (ou du jugement qui le remplace, le cas échéant) a un effet de « rétroactivité » (article 2645 bis, deuxième paragraphe, Code civil), rendant l’achat rétroactif à la date de transcription du contrat préliminaire, comme si la vente avait été conclue à ce moment-là.
– Cependant, un aspect doit être pris en compte : les effets de la transcription cessent dans un délai d’un an à compter de la date convenue pour la conclusion du contrat définitif, et en tout cas dans un délai de trois ans à compter de la transcription elle-même.

Demande de prêt hypothécaire

En Italie, si vous êtes un citoyen étranger et souhaitez faire une demande de prêt hypothécaire pour acheter une maison, vous devez remplir certaines conditions.

Tous les documents nécessaires pour entamer les procédures d’évaluation devront être traduits en italien.

En ce qui concerne les documents, une distinction est à faire. Il existe deux catégories d’étrangers:

– les citoyens immigrés qui résident légalement en Italie et ont un contrat de travail régulier doivent remplir les conditions suivantes : 2 ans de résidence en Italie et un contrat de travail d’au moins 6 mois.

Si ces conditions sont remplies, certains documents sont requis pour faire une demande de prêt hypothécaire :
– permis de séjour en cours de validité ou « permesso di soggiorno »
– compte bancaire ou postal, au nom du demandeur
– certificat indiquant la durée de résidence en Italie
– copie du contrat de travail
– certification de la situation de revenus du demandeur

pour les citoyens immigrés qui ne résident pas de manière permanente en Italie, la documentation nécessaire comprendra : un contrat de travail, un compte bancaire ou postal de la banque auprès de laquelle le prêt est demandé et un « codice fiscale ».

Pour récapituler, afin de faire une demande de prêt hypothécaire, il est nécessaire de fournir à la banque les documents suivants :
• un “codice fiscale”
• les déclarations fiscales des deux dernières années
• une preuve de liquidité financière personnelle (relevés bancaires) ainsi que des détails sur tous les actifs personnels
• Tous les documents pertinents concernant la maison (acte de provenance, plans, visure, contrat préliminaire signé et/ou offre d’achat contraignante)

Il faut prendre en compte l’impact de la conversion en euros et du taux de change qui sera décisif pour déterminer le montant de la mensualité du prêt. Il sera donc important de vérifier la capacité réelle de remboursement du prêt.

En ce qui concerne les banques qui accordent des prêts hypothécaires aux non-résidents, il y a généralement deux options possibles:

– banques italiennes avec des succursales dans le pays étranger de résidence, ou
– banques étrangères avec des succursales en Italie

Donc, est-il possible pour les étrangers d’obtenir un prêt hypothécaire en Italie ?
Oui, même les étrangers non-résidents ou non-italiens le peuvent. Cependant, en raison de la crise économique et de la nouvelle réglementation de lutte contre le blanchiment d’argent, ces dernières années, les banques italiennes ont rendu leur politique de prêt plus stricte, en particulier lorsqu’il s’agit de non-résidents italiens, en raison de la responsabilité personnelle des directeurs de banque dans la vérification de l’origine des fonds utilisés pour l’achat de la propriété. De plus, les propriétés ne sont plus considérées comme une garantie suffisante.

Codice fiscale

Le « codice fiscale » est un numéro d’identification fiscale utilisé en Italie pour identifier les individus et les entités dans leurs relations avec l’administration publique italienne. Pour les particuliers, il est généralement composé de 16 caractères alphanumériques, tandis que pour les entités, il se compose de 11 chiffres.

Le « codice fiscale » ou code fiscal est attribué à la naissance ou à la création pour les associations et les entités. De plus, il concerne tous les contribuables non individuels ayant un numéro de TVA (fiducies, établissements permanents, sociétés, y compris les sociétés sous forme de société, les sociétés non commerciales telles que les sociétés entre professionnels, les associations ayant un numéro de TVA, les fondations).

Par exemple, un code fiscal italien est nécessaire pour ouvrir un compte bancaire italien, hériter d’une propriété italienne, enregistrer un contrat préliminaire d’achat de biens immobiliers, finaliser un acte de vente, mettre en place des services publics et obtenir un prêt hypothécaire italien.

Alors que le code fiscal est attribué dès la naissance aux citoyens italiens, il est attribué sur demande aux non-résidents italiens. Les citoyens étrangers peuvent demander un code fiscal italien dans n’importe quel bureau diplomatique ou consulaire italien ou dans n’importe quel bureau de l’Agence des revenus italienne (« Agenzie delle Entrate« ).

Acte final de vente et d’achat ou « Rogito notarile » et notaire

Le notaire rédigera l’acte définitif de vente en se basant sur l’accord préliminaire. Cet acte, appelé « atto di compravendita » en italien, contient tous les détails pertinents de la propriété, des parties impliquées et des éventuelles conditions ou restrictions.
Le notaire effectue plusieurs vérifications avant la signature de l’acte final. Cela inclut la vérification de l’historique de propriété, des éventuelles charges ou hypothèques et s’assure de la conformité aux exigences légales.

L’enregistrement de la propriété au Registre foncier.

Après la signature du contrat de vente et d’achat, le notaire est chargé d’enregistrer la propriété au Registre foncier. Il soumettra la documentation nécessaire, y compris l’acte de vente et d’autres formulaires requis, au bureau local du Registre foncier. Une fois que le Registre foncier reçoit la documentation, il l’examine et la traite. Une fois l’enregistrement terminé, le Registre foncier délivrera un certificat d’enregistrement (visura catastale) confirmant l’enregistrement de la propriété à votre nom.

Pour récapituler, les documents nécessaires pour acheter et posséder une propriété en Italie seront les suivants : le contrat de vente et d’achat, le « codice fiscale » (numéro d’identification fiscale), l’acte de propriété du vendeur pour prouver que l’acheteur est le propriétaire légal du bien, les documents cadastraux du bureau d’enregistrement local pour connaître les limites et tous les autres détails juridiques, les permis de construire en cas de travaux de rénovation prévus, et éventuellement le certificat énergétique, qui atteste de l’efficacité énergétique de la propriété.

Après l’achat viennent les impôts.

Après l’achat d’un bien immobilier en Italie, vous devrez effectivement prendre en compte divers impôts liés à la propriété. Il est important de comprendre ces impôts afin de planifier vos finances en conséquence. Voici quelques impôts courants que vous pourriez rencontrer:

– Imposta Municipale Unica (IMU): il s’agit de la taxe foncière municipale payée annuellement à la municipalité locale où se trouve la propriété. La taxe IMU est calculée sur la base de la valeur cadastrale de la propriété, qui est une valeur estimée de la propriété déterminée par le gouvernement. Le taux et la méthode de calcul peuvent varier selon les municipalités.
– Imposta di Registro: il s’agit d’une taxe de mutation immobilière payée lors du transfert de propriété. Le taux est généralement un pourcentage de la valeur déclarée de la propriété ou du prix de vente, selon le montant le plus élevé. Le taux exact dépend de facteurs tels que l’utilisation prévue de la propriété (résidence principale, résidence secondaire ou investissement immobilier).
– Imposta sul Valore Aggiunto (IVA): la TVA, ou taxe sur la valeur ajoutée, s’applique à la vente de biens immobiliers neufs ou rénovés de manière substantielle, ou lorsque le vendeur est une société. Le taux actuel de TVA sur les biens résidentiels est de 10 %. Cependant, il est important de noter que cette taxe ne s’applique pas aux biens immobiliers de revente. Découvrez-en plus sur la conformité à la TVA en Italie.
– Tassa di Iscrizione Ipotecaria e Catastale: il s’agit de frais d’inscription payés au Registre foncier et au Registre hypothécaire. Les frais sont généralement un pourcentage de la valeur de la propriété ou du montant de l’hypothèque et sont payés pour enregistrer la propriété et toute hypothèque associée.
– Tassa per l’Ocupazione di Suolo Pubblico (TOSAP): si vous prévoyez d’utiliser des espaces extérieurs, tels que des terrasses ou des cours, à des fins commerciales, vous pourriez être soumis à cette taxe. Le taux et les conditions varient en fonction de la municipalité.
– Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche (IRPEF): il s’agit de l’impôt sur le revenu personnel payé annuellement sur votre revenu, y compris tout revenu locatif généré par la propriété. Le taux varie en fonction de votre tranche de revenu. Découvrez-en plus sur l’IRPEF.

Il est important de noter que les taux d’imposition et les réglementations peuvent changer, il est donc conseillé de consulter un professionnel de l’impôt local ou un avocat italien spécialisé en immobilier qui peut fournir des informations à jour et des conseils spécifiques à votre situation. Ils peuvent vous aider à comprendre vos obligations fiscales et à vous assurer de respecter les lois fiscales italiennes.

Mais pourquoi choisir un avocat spécialisé en droit immobilier pour vous aider dans l’achat?

Il existe plusieurs raisons pour lesquelles choisir un avocat spécialisé en droit immobilier peut être bénéfique lors de l’achat d’un bien immobilier :

– Expertise juridique: les transactions immobilières impliquent des documents juridiques complexes et des processus spécifiques. Un avocat spécialisé en droit immobilier possède des connaissances et une expertise dans ce domaine juridique. Il peut examiner les contrats, identifier d’éventuels problèmes et veiller à ce que tous les aspects juridiques de la transaction soient traités correctement.
-Examen et négociation des contrats:lors de l’achat d’un bien immobilier, vous serez probablement confronté à différents contrats et accords tels que des contrats d’achat, des documents de propriété, des contrats hypothécaires, et plus encore. Un avocat spécialisé en droit immobilier peut examiner attentivement ces documents, vous expliquer leurs implications et négocier des conditions favorables en votre nom. Il peut protéger vos intérêts et vous aider à comprendre les conséquences juridiques des accords auxquels vous vous engagez.
– Recherche de titre et assurance: un avocat spécialisé en droit immobilier peut effectuer une recherche approfondie de titre afin de s’assurer que le bien immobilier que vous achetez dispose d’un titre clair et est exempt de tout privilège, litige ou autre charge juridique.
– Diligence raisonnable: les avocats spécialisés en droit immobilier peuvent vous aider à effectuer une diligence raisonnable sur la propriété. Ils peuvent examiner les réglementations en matière de zonage, les problèmes environnementaux, les taxes foncières et tout autre aspect juridique pouvant affecter votre décision d’achat. Cela garantit que vous disposez de toutes les informations nécessaires sur le statut juridique de la propriété avant de finaliser la transaction.
– Processus de clôture: le processus de clôture implique une quantité importante de documents, notamment la finalisation de l’accord d’achat, les documents hypothécaires, le transfert de titre et divers dépôts juridiques. Un avocat spécialisé en droit immobilier peut vous guider tout au long de ce processus, en veillant à ce que tous les documents nécessaires soient correctement préparés, examinés et signés. Ils peuvent également assister à la clôture en votre nom pour traiter tout problème de dernière minute qui pourrait survenir.

En fin de compte, faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier vous offre une guidance professionnelle et une tranquillité d’esprit tout au long du processus d’achat immobilier. Ils peuvent vous aider à naviguer dans les complexités juridiques, protéger vos droits et veiller à ce que la transaction se déroule sans heurts.

Avantages de l’investissement dans l’immobilier italien

À ce stade, la question est la suivante : pourquoi investir dans l’immobilier italien ?

L’immobilier italien est abordable, mais propose des propriétés de grande valeur qui ont le potentiel de prendre de la valeur. Avec l’augmentation de la demande de biens immobiliers, notamment dans des endroits célèbres, la valeur des propriétés augmente également, ce qui se traduit par un retour sur investissement (ROI) mesurant l’efficacité économique d’une transaction financière. En fait, l’immobilier italien affiche en moyenne un ROI élevé de 22 %. De plus, selon l’ISTAT récent, au troisième trimestre 2021, l’indice des prix des logements (HPI), qui mesure l’évolution des prix du marché de toutes les propriétés résidentielles achetées par les ménages, a augmenté de 4,2 % par rapport au même trimestre de l’année précédente.

De plus, le gouvernement italien a introduit de nouvelles politiques en matière de déductions fiscales et d’incitations étatiques afin d’encourager les travaux de rénovation. Cela vise à améliorer l’efficacité énergétique des logements. Les nouvelles politiques comprennent notamment le bonus de rénovation, le bonus de façade et le Superbonus 110 %, pour n’en citer que quelques-uns.

Le tourisme est un autre aspect important à prendre en compte. La maison, objet de l’investissement, peut être utilisée comme résidence de vacances ou destination de retraite, mais peut également générer un revenu passif grâce à la location lorsque vous ne l’utilisez pas. En effet, l’Italie est l’une des destinations les plus populaires pour les touristes, ce qui assure une forte demande de locations tout au long de l’année.

Enfin, le coût de la vie abordable dans un pays qui est l’une des destinations de voyage les plus célèbres, riche en culture, en architectures époustouflantes, en paysages à couper le souffle et en délicieuse gastronomie. La qualité de vie en Italie est assez élevée. Par conséquent, investir dans l’immobilier peut offrir à l’investisseur l’opportunité de profiter de ce mode de vie et d’en faire partie.

Contactez-nous pour bénéficier d’une assistance juridique experte dans l’achat de votre maison en Italie.