23 دسامبر, 2022

4 أسباب وجيهة للاستثمار في العقارات الإيطالية

تشتهر إيطاليا حول العالم بعدة مزايا. الطعام الجيد، الفن، الموضة، وقبل كل شيء، ما يسمى بـ «الحياة الحلوة»، وهو تعبير دخل قاموس العالم بالفعل ويشير إلى نمط حياة خالٍ من الهموم مكرس للملذات الصغيرة ولكن الأساسية في الحياة.

سبب آخر يجعل إيطاليا معروفة حول العالم هو الفرص الكبيرة (وخاصة الاقتصادية) للاستثمار في العقارات.

إذا كنت أجنبياً، سواء كنت تفكر في شراء عقار في إيطاليا أم لا، فإن هذه المقالة لك، لأنك ستجد 4 أسباب وجيهة تجعلك تتساءل، “لماذا لم أستثمر في إيطاليا بعد؟”.

1. منازل للبيع بسعر 1 يورو

على الرغم من أنه قد يبدو غريباً، إلا أنه من الممكن في إيطاليا شراء منزل بسعر رمزي يبلغ 1 يورو. قد تتساءل لماذا. بسيط جداً. بدأت بعض البلديات الإيطالية الصغيرة مشروعاً يسمى «Case a 1 €» (منازل بسعر 1 يورو) بهدف مكافحة ظواهر مثل التخلي عن الممتلكات وإهمالها وتراجع عدد السكان في تلك المناطق التي تصبح غير مأهولة تدريجياً بسبب نقص التجديد السكاني.

الانضمام إلى المشروع يتطلب الامتثال لشروط معينة. وبشكل خاص:

• الاستعداد لتجديد العقار من خلال مشروع قصير الأجل (بحد أقصى عام واحد) لإعادة تأهيله؛
• تحمل رسوم الكاتب العدل لتسجيل العقار، وتحرير العقود وتسجيله في السجلات العقارية؛
• بدء العمل ضمن الإطار الزمني الذي تحدده البلدية، بعد الحصول على جميع التصاريح اللازمة.

لذلك، يجب على المشتري المهتم التواصل مع البلدية، وملء النماذج المطلوبة للتعبير عن رغبته في شراء وتجديد العقار؛ ستقوم البلدية بتقييم العرض، وإذا تمت الموافقة عليه، يمكن شراء العقار بسعر 1 يورو، والذي يمكن استخدامه بعد تجديده للإقامة أو بيعه بهامش ربح كبير.

شراء منزل بتكلفة 1 يورو ليس الطريقة الوحيدة لتحقيق استثمار جيد في إيطاليا. إذا كانت حلمك دائماً هو امتلاك عقار تاريخي بلمسة أرستقراطية ولديك ميزانية أكبر من 1 يورو، فمن الممكن في إيطاليا شراء ممتلكات مملوكة للدولة أو خاصة ذات طابع تاريخي. نتيجة لزيادة تكاليف الصيانة والضرائب، أطلقت الدولة برنامجاً لبيع مثل هذه الممتلكات بهدف إعادة تأهيلها. من خلال مواقع الإنترنت الخاصة بالمناطق أو بوابات المزادات القضائية، من الممكن شراء أو حتى استئجار عقارات تاريخية (مثل الفيلات أو القصور، وحتى القلاع) بأسعار أقل بكثير من قيمتها السوقية وقيمتها الحقيقية.

2. «الإقامة الاختيارية» والمزايا الضريبية

شراء المنازل في إيطاليا إذا كنت أجنبياً أمر بسيط جداً. الأهم من ذلك، أنه مفيد جداً. امتلاك العقار لا يعني الحصول على تصريح إقامة، ومع ذلك، يمكن للمشتري الأجنبي الحصول على نوع من «تصريح التقاعد» من خلال ما يسمى بـ «الإقامة الاختيارية»، والذي سيسمح له بالانتقال بشكل دائم إلى إيطاليا بشرط إثبات دخل سلبي لا يقل عن حوالي 31 ألف يورو في السنة.

هذا يعني أن الأجنبي لن يُسمح له بالعمل وبالتالي تحقيق دخل نشط في إيطاليا، ولكن يمكنه الاستثمار والانتقال إلى بلدنا، والاستمتاع بجميع المزايا الضريبية التي يقدمها نظامنا للمقيمين الجدد.

على سبيل المثال، يمكن للأفراد ذوي الثروة العالية الذين ينقلون إقامتهم الضريبية إلى إيطاليا تطبيق ضريبة بديلة تبلغ 100,000 يورو في السنة الضريبية على دخلهم الأجنبي بدلاً من ضريبة الدخل الإيطالية. هذا النظام الضريبي يمثل بديلاً للتطبيق الضريبي العادي، وتكون هذه الخيار ساري المفعول لمدة 15 عاماً. يمكن أيضاً تمديد هذا النظام ليشمل أفراد العائلة من خلال دفع ضريبة بديلة تبلغ 25,000 يورو على دخلهم الأجنبي لكل فرد من أفراد العائلة.

بالإضافة إلى ذلك، يمكن للأفراد الذين يحصلون على دخل تقاعدي من كيانات أجنبية وينقلون إقامتهم الضريبية إلى إيطاليا، في إحدى البلديات التابعة لأقاليم صقلية، كالابريا، سردينيا، كامبانيا، بازيليكاتا، أبروتسو، موليزي، وبوليا، التي يبلغ عدد سكانها أقل من 20,000 نسمة، الاستفادة من نظام ضريبي اختياري يوفر تطبيق ضريبة دخل بديلة بنسبة 7٪ على أي فئة من فئات الدخل المكتسبة في الخارج. وقد وسع مرسوم «سوتشجني» Ter (المرسوم رقم 4/2022) عدد المستفيدين من النظام المفضل: يمكن أيضاً للمتقاعدين الأجانب الذين ينقلون إقامتهم إلى البلديات المتضررة من زلزال لاكويلا في 6 أبريل 2009 الاستفادة منه.

وأخيراً، هناك أيضاً مزايا ضريبية للأجانب الذين يعتزمون الانتقال إلى إيطاليا للعمل؛ في الواقع، فإن نظام «العمال العائدين» الضريبي يوفر ميزة ضريبية للموظفين والعاملين المستقلين الذين ينقلون إقامتهم إلى إيطاليا. بموجب هذا النظام، يتم فرض ضريبة على الدخل من العمل (أو الفئات المشابهة) والعمل الحر في إيطاليا بنسبة 30٪ من المبلغ، أو حتى بنسبة 10٪ إذا أصبح العامل مقيماً في بعض الأقاليم المحددة في جنوب إيطاليا.

3. الأمان والضمانات في العقارات في إيطاليا

سبب آخر يجعل إيطاليا هدفاً مناسباً للاستثمارات العقارية هو الأمان الذي يميز هذا النوع من الصفقات، والذي يضمنه وجود شخصية الكاتب العدل (التي ليست دائماً موجودة في النظم القانونية الأوروبية).

في إيطاليا، يجب أن يمر أي عقد بيع وشراء عقار تحت العين الساهرة والمحايدة والخبيرة للكاتب العدل، الذي يعمل كموظف حكومي نيابة عن الحكومة وليس نيابة عن الأطراف، والتي يبقى محايداً تجاهها، والذي يقوم بعمل التحقق من شرعية الإجراءات، وهو أمر ذو أهمية حيوية لكل من المشتري والبائع.

أولاً، الكاتب العدل، كشخصية خبيرة ومحايدة، لديه مهمة تفسير رغبات الطرفين، البائع والمشتري، والتأكد من أن محتوى عقد البيع يعكس فعلياً رغبات الطرفين، وأنه يتماشى مع القانون الإيطالي.

ثانياً، وهذه ربما وظيفته الأهم، الكاتب العدل يتحقق من أن العقار خالٍ من أي قيود قانونية أو اقتصادية (مثل الرهن العقاري، أو الحجز، أو المصادرة، إلخ)، وأن البائع هو المالك الفعلي للعقار نفسه. بهذه الطريقة فقط يمكن أن تكون متأكداً من أنك تشتري العقار من الشخص الذي لديه الحق الكامل في بيعه. بالإضافة إلى ذلك، يمتد تحقق الكاتب العدل أيضاً إلى التحقق من الامتثال العمراني والبنائي والعقاري للعقار: فالقانون، في الواقع، يمنع أو (في الحالات الأقل خطورة) يحد من شراء العقارات التي تحتوي على تجاوزات أو التي ببساطة لم يتم تسجيلها بشكل صحيح و/أو كامل في السجلات العقارية.

ولا يتوقف عمل الكاتب العدل عند هذا الحد، حيث يتعين عليه القيام بسلسلة من التحقق من الصيغ الرسمية ذات الأهمية الكبيرة، من سلطة التوقيع وقدرة الأطراف المعنية في العقد إلى نظام الممتلكات الزوجية (إذا كانت الأطراف متزوجة) أو النظام الضريبي المطبق على العقد (قد يكون هناك، على سبيل المثال، تسهيلات معينة تتعلق بالامتثال للوائح الطاقة).

4. عائد استثماري مرتفع: أين تستثمر؟

وأخيراً، دليل آخر على صحة سوق العقارات الإيطالي هو متوسط ​​معدل العائد الاستثماري (ROI) المرتفع، الذي تم حسابه بناءً على كل منطقة في البلاد.

لأولئك الذين لا يعرفون، العائد الاستثماري (ROI) هو مؤشر يقيس الربحية والكفاءة الاقتصادية للصفقة المالية، يتم حسابه من خلال النسبة البسيطة بين العائد الناتج عن الصفقة والتكلفة المتكبدة لوضعها (العائد/تكلفة الاستثمار).

حتى الآن، تم حساب أن متوسط ​​معدل العائد الاستثماري في سوق العقارات الإيطالي يبلغ حوالي 22٪، مع مناطق تجاوزت قليلاً نسبة 10٪ ومناطق تجاوزت حتى نسبة 40٪. هذا الرقم البسيط يوضح كيف أن كل منطقة من البلاد يمكن أن تمثل فرصة استثمارية هامة على الرغم من وجود مناطق من المحتمل أن تكون أكثر ربحية من غيرها، مثل المدن الكبرى (ميلان، روما، فلورنسا، إلخ)، أو المناطق السياحية الرئيسية (سردينيا، ساحل أمالفي، جزيرة كابري، بوليا، إلخ).

للخلاصة: يمكنك شراء منازل بسعر 1 يورو؛ يمكنك العيش في قصر؛ يمكنك الاستمتاع بالعديد من المزايا الضريبية؛ يمكنك قضاء تقاعد ذهبي في أجمل بلد في العالم؛ يمكنك شراء العقارات في أي مكان، في أي جزء من إيطاليا، ويمكنك أن تكون واثقاً من أن عملية الشراء ستكون آمنة ومضمونة. أراهن أنك تتساءل الآن، “لماذا لم أستثمر في إيطاليا بعد؟”