Как купить недвижимость в Италии

Для тех, кто не знает, начнем с разъяснения термина «недвижимость». Это область права, регулирующая покупку, использование и продажу земельных участков. С учетом этого, при рассмотрении возможности покупки дома в Италии крайне важно следовать процессу на всех его этапах и не запутаться. Ниже приведено руководство по процессу инвестирования в недвижимость в Италии, с акцентом на права и обязанности, чтобы избежать потенциальных юридических проблем.

Выбор правильного дома или недвижимости с помощью агента по недвижимости

Рекомендуется найти надежного агента по недвижимости или агентство, которое поможет в поиске наиболее подходящего жилья. Это может упростить процесс и сделать его более плавным, если вы не знаете, с чего начать. Это может быть сделано через рекомендации или онлайн-поиск. Можно обратиться как к международным, так и к местным агентствам.

Осмотр недвижимости

Предварительная оценка

Необходима предварительная оценка, чтобы определить стоимость инвестиции. Оценщик может провести обследование недвижимости и предоставить отчет, который позволит принять более обоснованное решение.

Проверка добросовестности

Перед тем как сделать предложение по недвижимости, рекомендуется проверить права собственности продавца и юридический статус недвижимости через проверку добросовестности, проверяя записи в земельном реестре и получая копию акта. Кроме того, проверка включает в себя тщательное исследование недвижимости, включая ее юридические и налоговые аспекты, возможные обременения или ограничения, а также любые потенциальные проблемы с конструкцией или ремонтом недвижимости.

Взаимность

Также должно быть условие взаимности между двумя странами. Согласно итальянскому законодательству, иностранцы имеют те же гражданские права, что и итальянские граждане, если итальянские граждане имеют те же права в стране иностранца. Это также относится к иностранным юридическим лицам.

В этом контексте Италия подписала Двусторонние соглашения о поощрении и защите инвестиций (Двусторонние инвестиционные соглашения или BITs). В этом случае условие взаимности считается выполненным.

Тем не менее, содержание Двусторонних соглашений следует всегда проверять в каждом конкретном случае. Следует отметить, что иностранец означает гражданин страны, которая не является частью Европейского Союза. В большинстве случаев это не является реальной преградой для иностранных покупателей, но отсутствие условия взаимности влияет на действительность самого контракта, что делает покупку недействительной. Простая проверка может быть проведена на сайте Министерства иностранных дел Италии, который часто обновляется.

Предложение о покупке недвижимости (“Proposta Irrevocabile di Acquisto”)

Чтобы временно снять недвижимость с рынка, необходимо предложение о покупке недвижимости. “Proposta Irrevocabile di Acquisto” — это письменное заявление потенциального будущего покупателя продавцу с целью проявить интерес к сделке купли-продажи недвижимости.

В предложении устанавливается срок, в течение которого предложение связывает предлагающего; продавец свободен оценивать другие предложения до указанного срока в акте. Предложение связывает только предлагающего. Продавец, прежде чем официально принять предложение, может оценить другие предложения и выбрать наиболее удобное для него. Предложение теряет силу, если продавец не принял его в установленный срок. Если продавец принимает предложение, документ становится предварительным контрактом купли-продажи. Деньги, уплаченные в качестве депозита, вычитаются из окончательной цены.

Предложение о покупке должно содержать:

кадастровые данные недвижимости
информацию о происхождении недвижимости (например, покупка, дарение, наследство и т. д.)
градостроительную ситуацию недвижимости, указывая разрешения и сертификаты, строительные разрешения, амнистии или прощения
предложенную цену
указание срока, в течение которого предложение сохраняет свою силу

Обычно вместе с предложением передается сумма денег в качестве депозита. Депозит останется заблокированным до истечения срока или принятия безотзывимого предложения. В случае отказа, «caparra» должна быть возвращена. Однако возможно, что в случае необоснованного отказа от предлагающего деньги не будут возвращены. Обычно сумма депозита варьируется в зависимости от стоимости недвижимости. Обычно это около 10% от цены недвижимости.

Хотя предложение о покупке не обязывает стороны завершить окончательный договор купли-продажи, оно может иметь юридические последствия. Поэтому рекомендуется покупателю быть осторожным при подписании, иначе деньги, которые были переданы, не будут возвращены.

Caparra confirmatoria

“Caparra confirmatoria” — это своего рода депозит. Он представляет собой сумму денег, которая служит для демонстрации серьезности намерения покупателя приобрести недвижимость. При заключении контракта одна сторона передает другой стороне сумму денег или количество других заменяемых вещей. В случае выполнения обязательств она возвращается или засчитывается в счет выполнения обязательств.

Если сторона, передавшая “caparra”, нарушает обязательства, другая сторона может отказаться от контракта, сохраняя депозит; если же сторона, получившая его, нарушает обязательства, другая сторона может отказаться от контракта и потребовать двойного депозита. Если же сторона, не нарушающая обязательства, предпочитает выполнение контракта или его расторжение, ущерб будет регулироваться общими правилами.

Таким образом, если “caparra” предоставлена для договора купли-продажи, если контракт успешен, “caparra” будет считаться авансом на продажную цену недвижимости; если же контракт не будет осуществлен, “caparra” станет штрафной санкцией, компенсируя убытки пострадавшей стороне. Если продавец нарушает обязательства, он должен вернуть покупателю двойной депозит; если же покупатель нарушает свои обязанности, продавец сохраняет депозит.

Предварительный контракт

Предварительный контракт, “contratto preliminare”, также называемый “compromesso”, часто (и неправильно) используется для обозначения предварительного контракта продажи, более конкретно — того, который касается недвижимости. Это соглашение, по которому стороны, покупатель и продавец, намереваясь заключить будущую куплю-продажу, обязуются заключить окончательный договор купли-продажи. Эффекты продажи, такие как передача права собственности, оплата цены, передача недвижимости и так далее, возникают только с заключением окончательного контракта. С помощью «compromesso» стороны подписывают реальный контракт (предварительная продажа, собственно), в котором они обязуются заключить окончательный контракт продажи на более позднюю дату.

Предварительный контракт купли-продажи очень полезен, поскольку позволяет удовлетворить некоторые важные потребности:

позволяет сторонам связать друг друга на будущее, то есть гарантировать, что ни одна из сторон не сможет избежать заключения окончательного контракта
также позволяет использовать время между предварительным и окончательным соглашением, чтобы выполнить целый ряд требований, необходимых для продажи

Основные элементы, которые должен иметь предварительный контракт купли-продажи недвижимости, это:

согласие сторон письменная форма точное указание на недвижимость, подлежащую продаже (адрес, тип, кадастровые данные и т. д.) цена

Предварительное соглашение должно быть зарегистрировано. Суммы для оплаты следующие:

регистрационный налог или “imposta di registro”, в фиксированной сумме 200,00 евро; государственная пошлина (16,00 евро за каждую 4 стороны акта и в любом случае каждые 100 строк, или 155,00 евро, если акт заверен нотариально).

Стороны могут договориться о выплате “caparra” или депозита при заключении “compromesso”. Если предварительный контракт был заключен публичным актом у нотариуса, можно продолжить его транскрипцию.

В этом случае эффекты таковы:

это предотвращает юридические проблемы в случае, если продавец также согласовывает передачу той же недвижимости третьим лицам. Если предварительный акт был подписан ранее, транскрипция, сделанная покупателем, может быть действительно оспорена третьими лицами, что защитит будущее приобретение дополнительное преимущество заключается в том, что транскрипция окончательного контракта (или решения, заменяющего окончательный контракт, если таковой имеется) имеет так называемый «резервный» эффект (ст. 2645 bis, второй абзац Гражданского кодекса), делая покупку ретроактивной с даты транскрипции предварительного контракта, как если бы продажа была завершена тогда тем не менее, следует учитывать, что эффекты транскрипции прекращаются через год после согласованной даты заключения окончательного контракта и в любом случае в течение трех лет после самой транскрипции

Заявка на ипотеку

В Италии, если вы являетесь иностранным гражданином и хотите подать заявку на ипотеку для покупки дома, вам следует выполнить некоторые требования.

Все документы, необходимые для начала процедур оценки, должны быть переведены на итальянский язык.

Относительно документов следует провести различие. Существует две категории иностранцев:

иммигранты, которые являются законными жителями Италии и имеют регулярный трудовой контракт, должны предоставить все документы в соответствии с правилами Италии
иммигранты, не имеющие постоянного проживания в Италии и без постоянной работы, должны предоставить документы, связанные с источником своего дохода в своей стране (потребуются документы об источниках дохода и налоговые декларации). Если вы являетесь бизнесменом, вам нужно будет показать доказательства того, что ваша компания стабильна и успешна

Помимо основных документов, можно также обратиться за помощью к специальным консультантам, которые будут искать наиболее подходящие условия. Эти специалисты могут быть полезны при поиске наиболее подходящей процентной ставки и условиях кредита.

Окончательный акт

Окончательный акт — это окончательный договор купли-продажи. В итальянском праве в большинстве случаев, кроме особых случаев, он требует публичного акта, подписанного у нотариуса. Окончательный акт, который закрепляет продажу недвижимости, должен быть передан нотариусу для заверения и регистрации в земельном реестре.

Обычно окончательный акт заверяется нотариусом, назначенным в сделке, который обычно обеспечивает нотариальное заверение договора купли-продажи и регистрацию его в земельном реестре.

Окончательный акт должен содержать:

полные данные сторон (покупателя и продавца)
информацию о недвижимости (адрес, кадастровый номер и т. д.)
стоимость и условия оплаты
описание возможных обременений или ограничений

После подписания окончательного акта покупатель должен уплатить остаток стоимости недвижимости, а также все применимые налоги и сборы. Нотариус затем зарегистрирует сделку в земельном реестре, что делает покупку официальной.

Завершение сделки

Когда все процедуры завершены и недвижимость зарегистрирована, продавец должен предоставить покупателю ключи от недвижимости, а покупатель — окончательный платеж. Сделка считается завершенной после получения покупателем документов о праве собственности.

Заключение

Покупка недвижимости в Италии требует внимательного планирования и следования установленным юридическим процедурам. Следование описанным шагам и консультации с квалифицированными специалистами помогут обеспечить гладкость процесса и защитят ваши права как покупателя.

Если у вас остались вопросы или вам нужна дополнительная информация, всегда можете обратиться за помощью к специалистам по недвижимости или юристам, специализирующимся на итальянском праве.