23 декабря, 2022
4 веские причины инвестировать в недвижимость в Италии
Многие знают Италию за её выдающиеся качества. Вкусная еда, искусство, мода и, прежде всего, знаменитая «дольче вита» — выражение, которое уже вошло в мировой лексикон и обозначает беззаботный образ жизни, посвященный маленьким, но важным удовольствиям.
Но есть еще одна причина, по которой Италия должна быть известна во всем мире — это огромное количество возможностей для инвестиций в недвижимость (и особенно выгодных).
Если вы иностранец и думаете о покупке недвижимости в Италии, то эта статья для вас, потому что вы найдете 4 веские причины, почему вы скажете себе: «Почему я еще не инвестировал в Италию?».
1. Дома по цене 1 евро
Как бы странно это ни звучало, в Италии можно купить дом за символическую цену в 1 евро. Вы можете спросить, почему. Очень просто. Несколько небольших итальянских муниципалитетов начали проект под названием «Case a 1 €» («Дома за 1 евро») с целью борьбы с такими явлениями, как заброшенность и вывод из эксплуатации недвижимости, а также депопуляция тех районов, которые постепенно пустеют из-за отсутствия смены поколений.
Участие в проекте требует соблюдения определенных условий. В частности:
- Готовность к восстановлению недвижимости через краткосрочный (макс. 1 год) проект по её ремонту;
- Оплата нотариальных сборов за регистрацию, правоустанавливающие документы и учет в кадастре;
- Начало работ в сроки, установленные муниципалитетом, после получения всех необходимых разрешений.
Таким образом, заинтересованный покупатель должен связаться с муниципалитетом, заполнить необходимые формы, чтобы выразить своё желание приобрести и восстановить недвижимость; муниципалитет оценит предложение, и, если оно будет одобрено, можно будет приобрести недвижимость за 1 евро, которую, после восстановления, можно использовать для проживания или продать с большой прибылью.
Покупка дома за 1 евро — не единственный способ выгодно инвестировать в Италии. Если вашей мечтой всегда было владение исторической недвижимостью с аристократическим шармом и у вас есть бюджет более 1 евро, в Италии можно приобрести государственные или частные исторические объекты. В результате увеличения расходов на содержание и налоги, государство запустило программу по продаже таких объектов с целью их восстановления. Через сайты регионов или порталы судебных аукционов можно купить или даже арендовать исторические объекты (например, виллы или дворцы, даже замки) по ценам значительно ниже рыночной стоимости и их реальной стоимости.
2. «Резидентство по выбору» и налоговые льготы
Покупка недвижимости в Италии для иностранцев очень проста. Но самое главное, это очень выгодно. Владение недвижимостью не подразумевает получение вида на жительство, однако иностранный покупатель может получить своего рода «пенсионное разрешение» через так называемое «резидентство по выбору», которое позволит ему переехать на постоянное жительство в Италию при условии подтверждения пассивного дохода в размере не менее 31 тыс. евро в год.
Это означает, что иностранец не сможет работать и, следовательно, получать активный доход в Италии, но сможет инвестировать и переехать в нашу страну, пользуясь всеми налоговыми льготами, которые наша система предлагает новым резидентам.
Например, лица с высоким доходом, которые переносят своё налоговое резидентство в Италию, могут применять заменяющий налог в размере 100 000 евро в год к своим иностранным доходам вместо уплаты итальянского подоходного налога. Это налогообложение представляет собой альтернативу обычному налогообложению, и опция действительна на протяжении 15 лет. Этот режим может также распространяться на членов семьи через уплату заменяющего налога в размере 25 000 евро на их иностранные доходы за каждого члена семьи.
Кроме того, лица с пенсионным доходом, выплачиваемым иностранными организациями, которые переносят своё налоговое резидентство в Италию, в один из муниципалитетов, принадлежащих к территориям регионов Сицилия, Калабрия, Сардиния, Кампания, Базиликата, Абруццо, Молизе и Апулия, с населением не более 20 000 человек, могут воспользоваться опциональным налоговым режимом, предусматривающим применение заменяющего налога на подоходный налог по ставке 7 процентов к любому виду дохода, полученному за границей. «Декрет Состегни» Тер (Закон № 4/2022) расширил круг бенефициаров льготного режима: иностранные пенсионеры, которые переносят своё резидентство в муниципалитеты, пострадавшие от землетрясения в Л’Акуиле 6 апреля 2009 года, также могут воспользоваться этим режимом.
И, наконец, существуют также налоговые льготы для иностранцев, которые намерены переехать и работать в Италии; фактически, налоговый льготный режим «возвращающихся работников» предназначен для сотрудников и фрилансеров, которые переносят своё резидентство в Италию. В рамках этого режима, в течение 5 лет доходы от работы (или аналогичные категории) и от самозанятости в Италии облагаются налогом по ставке 30 процентов от суммы, или даже 10 процентов, если работник становится резидентом в некоторых конкретных регионах Южной Италии.
3. Безопасность и гарантии в недвижимости в Италии
Одна из причин, делающих Италию привлекательной для инвестиций в недвижимость, — это безопасность, которая сопровождает такие сделки, обеспеченная существованием фигуры нотариуса (не всегда встречающейся в европейском правовом поле).
В Италии любое действие по купле-продаже недвижимости должно проходить под бдительным, беспристрастным и компетентным взглядом нотариуса, который выступает в качестве государственного должностного лица от имени правительства, а не от имени сторон, к которым он остаётся нейтральным, и который выполняет работу по проверке законности процедуры, что является критически важным для обеих сторон — покупателя и продавца.
Прежде всего, нотариус, как человек с высокой компетентностью и беспристрастностью, имеет задачу интерпретировать волю двух сторон — продавца и покупателя, и убедиться, что содержание договора купли-продажи действительно отражает обе воли и соответствует итальянскому законодательству.
Во-вторых, и это, вероятно, его самая важная функция, нотариус проверяет, что недвижимость свободна от любых юридических или экономических ограничений (залог, ипотека, арест, конфискация и т.д.), и что продавец является действительным владельцем самой недвижимости. Только так можно быть уверенным, что вы покупаете недвижимость у человека, имеющего полное право её продавать. Кроме того, контроль нотариуса также распространяется на проверку градостроительной, строительной и кадастровой правомерности недвижимости: закон, фактически, запрещает или (в менее серьёзных случаях) ограничивает покупку недвижимости, которая имеет нарушения или которая, попросту, неправильно и/или неполно учтена в кадастре.
Работа нотариуса по проверке, конечно, на этом не заканчивается, так как он должен провести ряд формальных проверок, имеющих большое значение: от проверки права подписи и дееспособности сторон, участвующих в контракте, до проверки режима имущественных отношений супругов (если стороны состоят в браке) или налогового режима, применяемого к договору (может, например, существовать определённые льготы, связанные с соблюдением энергетических нормативов).
4. Высокий ROI: где инвестировать?
И наконец, ещё одно важное доказательство хорошего состояния итальянского рынка недвижимости — это высокий средний показатель ROI, рассчитанный на основе данных по каждому региону страны.
Для тех, кто не знает, ROI, или возврат на инвестиции, — это показатель, который измеряет прибыльность и экономическую эффективность финансовой сделки, рассчитываемый как простое отношение дохода, полученного от сделки, к затратам на её проведение (доход/стоимость инвестиций).
На сегодняшний день было подсчитано, что средний ROI итальянского рынка недвижимости составляет около 22 %, с областями, где он немного превышает 10 %, и с областями, где он, даже, превышает 40 %. Эти простые данные показывают, как каждая область страны может представлять собой важную инвестиционную возможность, несмотря на то, что, очевидно, существуют области, потенциально более прибыльные, чем другие, такие как крупные города (Милан, Рим, Флоренция и т.д.), или основные туристические зоны (Сардиния, Амальфитанское побережье, остров Капри, Апулия и т.д.).
В итоге: вы можете купить дома за 1 евро; вы можете жить в замке; вы можете наслаждаться множеством налоговых преимуществ; вы можете провести золотую пенсию в самой красивой стране мира; вы можете купить недвижимость где угодно, в любой части Италии, и быть уверены, что ваша покупка будет безопасной. Уверен, вы уже задаетесь вопросом: «Почему я еще не инвестировал в Италию?».
