23 diciembre, 2022

4 buenas razones para invertir en el mercado inmobiliario italiano

Italia es conocida en todo el mundo por muchas cualidades. Buena comida, arte, moda y, sobre todo, la llamada «dolce vita», una expresión que ya ha entrado en el vocabulario mundial y que se refiere a un estilo de vida despreocupado, dedicado a los pequeños pero esenciales placeres de la vida.

Otra razón por la cual Italia debería ser conocida en todo el mundo es la gran cantidad (y sobre todo la conveniencia) de oportunidades de inversión inmobiliaria.

Si eres extranjero, ya sea que estés pensando en comprar una propiedad en Italia o no, entonces este artículo es para ti, porque encontrarás 4 buenas razones por las que te preguntarás: «¿Por qué no he invertido en Italia aún?».

1. Casas a la venta por 1 €

Por extraño que parezca, es posible en Italia comprar una casa por el precio simbólico de 1 €. Te preguntarás por qué. Muy simple. Varias pequeñas municipalidades italianas han iniciado un proyecto llamado «Case a 1 €» («Casas por 1 €») con la intención de combatir fenómenos como el abandono y desuso de propiedades, así como la despoblación de áreas que se están quedando progresivamente vacías debido a la falta de relevo generacional.

Unirse al proyecto requiere cumplir con ciertas condiciones. Específicamente:

• estar dispuesto a renovar la propiedad a través de un proyecto a corto plazo (máx. 1 año);
• asumir los costos notariales para el registro, escrituras y catastro;
• iniciar los trabajos dentro del plazo decidido por la municipalidad, una vez que se hayan obtenido todos los permisos necesarios.

Por lo tanto, el comprador interesado deberá ponerse en contacto con la municipalidad, completar los formularios necesarios para expresar su voluntad de comprar y renovar la propiedad; la municipalidad evaluará la propuesta y, si es aprobada, se podrá comprar una propiedad por 1 €, que, una vez renovada, se podrá utilizar para uso residencial o vender con un gran margen de beneficio.

Comprar una casa por el costo de 1 € no es la única forma de hacer una buena inversión en Italia. Si tu sueño siempre ha sido poseer una propiedad histórica con encanto aristocrático y tienes un presupuesto de más de 1 €, en Italia es posible adquirir propiedades de carácter histórico, ya sean del estado o de propiedad privada. Como resultado del aumento en los costos de mantenimiento y los impuestos, el estado ha lanzado un programa para vender dichas propiedades con el fin de renovarlas. A través de los sitios web de las regiones o portales de subastas judiciales, es posible comprar o incluso solo alquilar propiedades históricas (como villas o palacios, incluso castillos) a precios significativamente inferiores al valor de mercado y su valor real.

2. “Residencia electiva” y beneficios fiscales

Comprar casas en Italia si eres extranjero es muy simple. Lo más importante, es muy conveniente. Ser propietario de una propiedad NO implica la obtención de un permiso de residencia, sin embargo, es posible que el comprador extranjero obtenga una especie de «permiso de retiro» a través de la llamada «residencia electiva», que le permitirá mudarse permanentemente a Italia con la única condición de demostrar un ingreso pasivo de al menos unos 31.000 € al año.

Esto significa que al extranjero no se le permitirá trabajar y, por lo tanto, generar ingresos activos en Italia, pero podrá invertir y mudarse a nuestro país, aprovechando todos los beneficios fiscales que nuestro sistema ofrece a los nuevos residentes.

Por ejemplo, las personas con altos patrimonios que trasladen su residencia fiscal a Italia pueden aplicar un impuesto sustitutivo de 100.000 euros por año fiscal sobre sus ingresos extranjeros en lugar del impuesto sobre la renta italiano. Esta tributación representa una alternativa a la aplicación de la tributación ordinaria, y la opción es válida por un período de 15 años. Este régimen también se puede extender a los miembros de la familia mediante el pago de un impuesto sustitutivo de 25.000 euros sobre sus ingresos extranjeros por cada miembro de la familia.

Además, las personas con ingresos de pensiones pagadas por entidades extranjeras que trasladen su residencia fiscal a Italia, en uno de los municipios pertenecientes a las regiones de Sicilia, Calabria, Cerdeña, Campania, Basilicata, Abruzos, Molise y Apulia, con una población de no más de 20.000 habitantes, pueden beneficiarse de un régimen fiscal opcional, que prevé la aplicación de un impuesto sustitutivo del IRPF a una tasa del 7 % a cualquier categoría de ingresos generados en el extranjero. El «Decreto Sostegni» Ter (Dl 4/2022) amplió el número de beneficiarios del régimen favorable: los pensionados extranjeros que trasladen su residencia a municipios afectados por el terremoto de L’Aquila del 6 de abril de 2009 también pueden beneficiarse.

Por último, también existen beneficios fiscales para los extranjeros que deseen trasladarse y trabajar en Italia; de hecho, el régimen fiscal favorable para los «trabajadores repatriados» está diseñado para empleados y autónomos que trasladen su residencia a Italia. Bajo este régimen, durante 5 años, los ingresos del trabajo (o categoría asimilada) y del trabajo autónomo realizado en Italia se gravan al 30 % del monto, o incluso al 10 % si el trabajador se convierte en residente en algunas regiones particulares del sur de Italia.

3. Seguridad y garantías en el sector inmobiliario en Italia

Una razón que convierte a Italia en un objetivo favorable para las inversiones inmobiliarias es la seguridad que caracteriza este tipo de transacción, garantizada por la presencia de una figura (no siempre existente en el panorama legal europeo) del Notario.

En Italia, cualquier escritura de compraventa de bienes inmuebles debe pasar bajo la atenta, imparcial y competente mirada del Notario, quien actúa como funcionario público en nombre del gobierno y no en nombre de las partes, de quienes permanece neutral, y que realiza la tarea de verificar la regularidad del procedimiento, lo cual es de crucial importancia tanto para el comprador como para el vendedor.

En primer lugar, el Notario, como persona extremadamente competente e imparcial, tiene la tarea de interpretar las voluntades de las dos partes, vendedor y comprador, y asegurarse de que el contenido de la escritura de compraventa refleje efectivamente ambas voluntades, y que lo haga de acuerdo con la ley italiana.

En segundo lugar, y esta es probablemente su función más importante, el Notario verifica que la propiedad esté libre de cualquier restricción legal o económica (gravamen, hipoteca, embargo, incautación, etc.), y que el vendedor sea el verdadero propietario de la propiedad. Solo de esta manera puedes estar seguro de que estás comprando la propiedad a la persona que tiene pleno derecho a venderla. Además, el control del Notario también se extiende a la verificación de la regularidad urbanística, constructiva y catastral de la propiedad: la ley, de hecho, impide o (en casos menos graves) limita la compra de propiedades que presenten irregularidades o que, simplemente, no estén correctamente y/o completamente registradas en el Catastro.

El trabajo de verificación del Notario ciertamente no se detiene allí, ya que debe llevar a cabo una serie de verificaciones formales de gran importancia, desde el poder de firma y la capacidad de las partes involucradas en el contrato hasta el régimen de propiedad matrimonial de la pareja (si las partes están casadas) o el régimen fiscal a aplicar al contrato (puede haber, por ejemplo, beneficios específicos relacionados con la verificación del cumplimiento de las normativas energéticas).

4. Alto ROI: ¿dónde invertir?

Por último, pero no menos importante, una evidencia final de la buena salud del mercado inmobiliario italiano es el alto promedio de ROI, calculado sobre la base de cada región del país.

Para aquellos que no lo saben, el ROI, o retorno de la inversión, es un índice que mide la rentabilidad y la eficiencia económica de una transacción financiera, dado por la simple relación de los ingresos obtenidos de la transacción con el costo incurrido para llevarla a cabo (ingresos/costo de la inversión).

Hasta la fecha, se ha calculado que el ROI promedio del mercado inmobiliario italiano es de aproximadamente un 22 %, con áreas que superan ligeramente el 10 % y áreas que, incluso, superan el 40 %. Este simple dato deja en claro cómo cada área del país puede representar una oportunidad de inversión importante, a pesar de que, obviamente, hay áreas que son potencialmente más rentables que otras, como las grandes ciudades (Milán, Roma, Florencia, etc.), o las principales áreas turísticas (Cerdeña, Costa Amalfitana, Isla de Capri, Apulia, etc.).

En resumen: puedes comprar casas por 1 €; puedes decidir vivir en un castillo; puedes disfrutar de muchas ventajas fiscales; puedes pasar una jubilación dorada en el país más hermoso del mundo; puedes comprar propiedades en cualquier lugar, en cualquier parte de Italia, y puedes estar seguro de que tu compra será segura y protegida. Apuesto a que te estás preguntando: «¿Por qué no he invertido en Italia aún?».