23 Dezember, 2022

4 gute Gründe, in italienische Immobilien zu investieren

Italien ist weltweit für viele Qualitäten bekannt. Gutes Essen, Kunst, Mode und vor allem die sogenannte „Dolce Vita“, ein Ausdruck, der bereits in den weltweiten Wortschatz eingegangen ist und einen unbeschwerten Lebensstil beschreibt, der sich den kleinen, aber wesentlichen Freuden des Lebens widmet.

Ein weiterer Grund, warum Italien weltweit bekannt sein sollte, sind die zahlreichen und besonders vorteilhaften Immobilieninvestitionsmöglichkeiten.

Wenn Sie Ausländer sind, egal ob Sie darüber nachdenken, in Italien Immobilien zu kaufen oder nicht, dann ist dieser Artikel genau das Richtige für Sie, denn hier finden Sie 4 gute Gründe, warum Sie sich fragen werden: „Warum habe ich noch nicht in Italien investiert?“.

1. Häuser zum Verkauf für 1 €

So seltsam es auch erscheinen mag, es ist in Italien möglich, ein Haus zum symbolischen Preis von 1 € zu kaufen. Sie fragen sich vielleicht warum. Ganz einfach. Eine Reihe kleiner italienischer Gemeinden hat ein Projekt namens „Case a 1 €“ („Häuser für 1 €“) ins Leben gerufen, um Phänomene wie den Verfall und die Aufgabe von Immobilien sowie die Entvölkerung von Gebieten zu bekämpfen, die aufgrund mangelnden Generationenwechsels zunehmend leer werden.

Um an dem Projekt teilzunehmen, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt werden. Insbesondere:

• die Bereitschaft, die Immobilie durch ein kurzfristiges Projekt (max. 1 Jahr) zu renovieren;
• die Notarkosten für die Registrierung, Titelurkunden und Vermessung zu tragen;
• die Arbeiten innerhalb des von der Gemeinde festgelegten Zeitrahmens zu beginnen, sobald alle erforderlichen Genehmigungen eingeholt wurden.

Der interessierte Käufer muss also mit der Gemeinde Kontakt aufnehmen, die erforderlichen Formulare ausfüllen, um seine Bereitschaft zum Kauf und zur Renovierung der Immobilie zu bekunden; die Gemeinde wird den Vorschlag bewerten, und wenn er genehmigt wird, kann eine Immobilie für 1 € erworben werden, die nach der Renovierung entweder zu Wohnzwecken genutzt oder mit einer großen Gewinnspanne verkauft werden kann.

Der Kauf eines Hauses für 1 € ist nicht die einzige Möglichkeit, in Italien eine gute Investition zu tätigen. Wenn es Ihr Traum war, ein historisches Anwesen mit aristokratischem Charme zu besitzen und Sie ein Budget von mehr als 1 € haben, ist es in Italien möglich, staatliche oder private Immobilien mit historischem Charakter zu erwerben. Aufgrund steigender Wartungskosten und Steuern hat der Staat ein Programm zum Verkauf solcher Immobilien gestartet, um sie zu sanieren. Über die Websites der Regionen oder gerichtlichen Auktionsportale ist es möglich, historische Immobilien (wie Villen, Paläste, sogar Burgen) zu Preisen zu kaufen oder zu mieten, die deutlich unter dem Marktwert und ihrem tatsächlichen Wert liegen.

2. „Wahlwohnsitz“ und Steuervorteile

Der Kauf von Häusern in Italien ist für Ausländer sehr einfach. Vor allem ist es sehr vorteilhaft. Eigentum zu besitzen bedeutet nicht, dass man automatisch eine Aufenthaltserlaubnis erhält. Dennoch ist es für ausländische Käufer möglich, eine Art „Ruhestandserlaubnis“ durch den sogenannten „Wahlwohnsitz“ zu erhalten, der es ihnen ermöglicht, dauerhaft nach Italien zu ziehen, sofern sie ein passives Einkommen von mindestens etwa 31.000 € pro Jahr nachweisen können.

Das bedeutet, dass es dem Ausländer nicht gestattet ist, in Italien zu arbeiten und damit aktives Einkommen zu erzielen, aber er kann investieren und in unser Land ziehen, um von allen steuerlichen Vorteilen zu profitieren, die unser System neuen Bewohnern bietet.

Beispielsweise können vermögende Privatpersonen, die ihren Steuerwohnsitz nach Italien verlegen, eine Ersatzsteuer von 100.000 Euro pro Steuerjahr auf ihr ausländisches Einkommen anstelle der italienischen Einkommensteuer anwenden. Diese Besteuerung stellt eine Alternative zur Anwendung der ordentlichen Besteuerung dar, und die Option ist für einen Zeitraum von 15 Jahren gültig. Dieses Regime kann auch auf Familienmitglieder ausgeweitet werden, indem eine Ersatzsteuer von 25.000 Euro auf deren ausländisches Einkommen für jedes Familienmitglied entrichtet wird.

Darüber hinaus können Personen, die Renteneinkommen von ausländischen Stellen erhalten und ihren Steuerwohnsitz nach Italien in eine der Gemeinden in den Regionen Sizilien, Kalabrien, Sardinien, Kampanien, Basilikata, Abruzzen, Molise und Apulien mit weniger als 20.000 Einwohnern verlegen, von einem optionalen Steuermodell profitieren, das die Anwendung einer Ersatzsteuer von 7 % auf jegliche im Ausland erzielte Einkommen vorsieht. Das „Sostegni Dekret“ Ter (Dl 4/2022) erweiterte die Anzahl der Begünstigten des vorteilhaften Regimes: Auch ausländische Rentner, die ihren Wohnsitz in von dem Erdbeben in L’Aquila am 6. April 2009 betroffenen Gemeinden verlegen, können davon profitieren.

Schließlich gibt es auch Steuervorteile für Ausländer, die nach Italien ziehen und arbeiten möchten; tatsächlich bietet das steuerbegünstigte „Impatriate Workers“-Regime Vorteile für Arbeitnehmer und Selbstständige, die ihren Wohnsitz nach Italien verlegen. Unter diesem Regime wird für 5 Jahre das Einkommen aus unselbstständiger Arbeit (oder ähnlichen Kategorien) und selbstständiger Arbeit, das in Italien ausgeübt wird, mit 30 % des Betrags besteuert, oder sogar mit 10 %, wenn der Arbeitnehmer in einigen bestimmten Regionen Süditaliens ansässig wird.

3. Sicherheit und Garantien bei Immobilien in Italien

Ein weiterer Grund, warum Italien ein günstiges Ziel für Immobilieninvestitionen ist, liegt in der Sicherheit, die diese Art von Transaktionen kennzeichnet, garantiert durch die Präsenz einer Figur (die nicht immer in der europäischen Rechtslandschaft existiert) des Notars.

In Italien muss jeder Kaufvertrag über Immobilien unter dem wachsamen, unparteiischen und kompetenten Auge des Notars abgeschlossen werden, der als öffentlicher Beamter im Auftrag der Regierung und nicht im Auftrag der Parteien fungiert, von denen er neutral bleibt, und der die Aufgabe hat, die Ordnungsmäßigkeit des Verfahrens zu überprüfen, was für Käufer und Verkäufer von entscheidender Bedeutung ist.

Zunächst hat der Notar als äußerst kompetente und unparteiische Person die Aufgabe, die Wünsche der beiden Parteien, Verkäufer und Käufer, zu interpretieren und sicherzustellen, dass der Inhalt des Kaufvertrags tatsächlich den beiden Wünschen entspricht und dass dies in Übereinstimmung mit italienischem Recht geschieht.

Zweitens, und das ist wahrscheinlich seine wichtigste Funktion, überprüft der Notar, dass die Immobilie frei von jeglichen rechtlichen oder wirtschaftlichen Belastungen (Pfandrecht, Hypothek, Zwangsvollstreckung, Beschlagnahme usw.) ist und dass der Verkäufer der tatsächliche Eigentümer der Immobilie ist. Nur auf diese Weise können Sie sicher sein, dass Sie die Immobilie von der Person kaufen, die das volle Recht hat, diese zu verkaufen. Darüber hinaus erstreckt sich die Kontrolle des Notars auch auf die Überprüfung der urbanistischen, baulichen und katasterrechtlichen Ordnungsmäßigkeit der Immobilie: Das Gesetz verbietet oder (in weniger schwerwiegenden Fällen) beschränkt nämlich den Erwerb von Immobilien, die Missstände aufweisen oder die einfach nicht korrekt und/oder vollständig im Kataster erfasst sind.

Die Überprüfungstätigkeit des Notars endet sicherlich nicht hier, da er eine Reihe von formalen Überprüfungen von großer Bedeutung durchführen muss, angefangen bei der Zeichnungsberechtigung und Geschäftsfähigkeit der am Vertrag beteiligten Parteien bis hin zum ehelichen Güterstand des Paares (falls die Parteien verheiratet sind) oder zum Steuermodell, das auf den Vertrag anzuwenden ist (es können beispielsweise spezifische Erleichterungen im Zusammenhang mit der Einhaltung der Energieverordnungen bestehen).

4. Hohe Rendite: Wo investieren?

Last but not least, ein weiteres wichtiges Indiz für die gute Gesundheit des italienischen Immobilienmarktes ist die hohe durchschnittliche Rendite (ROI), die auf der Grundlage jeder Region im Land berechnet wurde.

Für diejenigen, die es nicht wissen, ROI oder Return on Investment ist ein Index, der die Rentabilität und wirtschaftliche Effizienz einer finanziellen Transaktion misst, der sich aus dem einfachen Verhältnis der Einnahmen, die aus der Transaktion erzielt wurden, zu den Kosten, die für deren Umsetzung angefallen sind, ergibt (Einnahmen/Investitionskosten).

Es wurde berechnet, dass der durchschnittliche ROI des italienischen Immobilienmarktes derzeit bei etwa 22 % liegt, wobei einige Gebiete etwas über 10 % und andere sogar über 40 % liegen. Diese einfache Zahl macht deutlich, wie jede Region des Landes eine wichtige Investitionsmöglichkeit darstellen kann, obwohl es natürlich Gebiete gibt, die potenziell rentabler sind als andere, wie große Städte (Mailand, Rom, Florenz usw.) oder große touristische Gebiete (Sardinien, Amalfiküste, Insel Capri, Apulien usw.).

Zusammenfassung: Sie können Häuser für 1 € kaufen; Sie können in einem Schloss leben; Sie können viele Steuervorteile genießen; Sie können einen goldenen Ruhestand im schönsten Land der Welt verbringen; Sie können Immobilien überall in Italien kaufen und können sicher sein, dass Ihr Kauf sicher und geschützt ist. Ich wette, Sie fragen sich jetzt: „Warum habe ich noch nicht in Italien investiert?“.